三亚市梅村产业园片区WL05-01等四个地块土地征收成片开发方案.pdf

三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等 四个地块土地征收成片开发方案 三亚市人民政府 二〇二三年二月 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 目 录 一、概述 ............................................................................................. 1 （一）编制背景 ................................................................................. 1 （二）指导思想 ................................................................................. 3 （三）编制原则 ................................................................................. 3 （四）编制依据 ................................................................................. 4 二、成片开发范围现状基本情况 .................................................... 6 （一）三亚市天涯区经济社会发展情况 ........................................ 6 （二）片区位置、面积、范围 .........................................................6 （三）片区概况 ................................................................................. 7 （四）片区土地权属、现状用地等情况 ...................................... 11 （五）基础设施建设情况 ...............................................................14 （五）现场踏勘情况 .......................................................................17 三、成片开发的必要性分析 .......................................................... 18 （一）必要性 ................................................................................... 18 （二）主要用途 ...............................................................................20 （三）实现的功能 ...........................................................................20 （四）必要性分析结论 ...................................................................20 四、成片开发的可行性分析 .......................................................... 21 （一）与国土空间总体规划衔接情况 .......................................... 21 （二）与控制性详细规划衔接情况 .............................................. 24 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 （三）公益性用地情况 ...................................................................25 （四）可行性分析结论 ...................................................................27 五、成片开发期限 ...........................................................................28 （一）成片开发期限 .......................................................................28 （二）纳入年度国民经济和社会发展计划情况 .......................... 29 六、成片开发效益分析 ...................................................................30 （一）土地利用效益 .......................................................................30 （二）经济效益 ...............................................................................31 （三）社会效益 ...............................................................................32 （四）生态效益 ...............................................................................32 （五）效益分析结论 .......................................................................33 七、实施保障措施 ...........................................................................34 （一）政策保障 ...............................................................................34 （二）土地征收补偿途径 ...............................................................34 （三）落实耕地占补平衡计划 .......................................................37 （四）激励机制 ...............................................................................37 （五）加强监管 ...............................................................................38 八、结论 ........................................................................................... 39 九、附图及附件 ...............................................................................40 （一）附图 ....................................................................................... 40 （二）附件 ....................................................................................... 46 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 一、概述 为了依法推进农村集体所有土地征收工作，切实维护被征地农 村集体和农民利益，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 修正）、自然资源部印发的《土地征收成片开发标准（试行）》（自 然资规〔2020〕5 号文）、《海南省自然资源河规划厅关于印发< 海南省土地征收成片开发标准实施细则（试行）的通知>》（琼自 然资规〔2021〕6 号）等相关规定，并结合三亚市国民经济和社会 发展规划、总体规划（国土空间规划）等实际情况，组织编制《三 亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案》 （以下简称《方案》）。 （一）编制背景 2013 年的中央一号文件提出：要保障被征地农民的生活水平， 提高农民被征收土地增值部分的收益分配比例，尽快修订土地管理 法，为农村土地征收提供法律支撑。党的十八届三中全会增加了被 征地农民的补偿办法，即补偿农民被征收的集体土地外，还需保障 农民失地后社会、就业等方面存在的问题。2014 年的中央一号文件 提出：要加快推进征地制度改革，缩小征地范围，逐步完善征地补 偿办法，确定合理征地补偿标准。2014 年 12 月，中办和国办联合 印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制 度改革试点工作的意见》，进一步对征地过程中所出现的诸多问题 进行了说明，涉及征地范围过大、程序不规范和被征地农民保障机 制不完善等，要求建立征地社会稳定风险评估制度，并全面公开土 地征收信息。2015 年的中央一号文件强调：要完善被征地农民的保 1 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 障机制，做到合理、公平和多元化，也对土地增值收益分配机制进 行了详细说明，即建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配 机制。2016 年中央一号文件提出要深入推进农村土地征收制度改革 的试点工作。 2019 年修正、2020 年 1 月 1 日正式施行的《中华人民共和国土 地管理法》，在第四十五条规定：为了公共利益的需要，有下列情 形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收： （1）军事和外交需要用地的； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础 设施建设需要用地的； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态 环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、 市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的； （4）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用 地的； （5）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级 以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建 设需要用地的； （6）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的 其他情形。 前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土 地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（4）项、第（5）项规 定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（5） 2 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标 准。 2021 年在《海南省土地征收成片开发标准实施细则（试行）》 中，该标准所称土地征收成片开发是指在市县国土空间规划（总体 规划）确定的城镇（包括产业园区）开发边界内的集中建设区，由 市县人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活 动。土地征收成片开发方案应当包括下列内容： （1）成片开发的位置、面积、范围和基础设施条件等基本情况； （2）成片开发的必要性、主要用途和实现的功能； （3）成片开发拟安排的建设项目、开发时序和年度实施计划； （4）依据国土空间规划确定的一个完整的土地征收成片开发范 围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例； （5）成片开发的土地利用效益以及经济、社会、生态效益评估。 前款第（四）项规定的比例一般不低于 40%（不含产业园区）， 各市县的具体比例由省级人民政府根据各地情况差异确定。县级以 上地方人民政府编制土地征收成片开发方案时，应当充分听取人大 代表、政协委员、社会公众和有关专家学者的意见。 （二）指导思想 坚持新发展理念，以人民为中心，注重保护耕地，注重维护农 民合法权益，注重节约集约用地，注重生态环境保护，促进当地经 济社会可持续发展。 （三）编制原则 1.保护耕地原则 3 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 围绕落实国家粮食安全战略，坚持最严格的耕地保护制度。严 格落实总体规划（国土空间规划），按照《土地征收成片开发标准 （试行）》的要求，充分体现土地用途管制，有效保护永久基本农 田，有力控制非农业建设占用农用地，尽量减少建设项目占用耕地。 2.节约集约原则 深入贯彻新发展理念，依据经济社会发展情况、产业特征和建 设实际，充分考虑建设项目类型、建设条件和其他影响土地利用的 各类因素以及土地资源利用、工程投资、环境保护等技术经济条件， 进行多方案比较，选取有利于节约集约用地的先进生产工艺和技术， 深入挖掘土地利用潜力，努力提高土地利用效率。 3.保护生态和可持续原则 从生态系统的弹性出发，以生态优先、绿色发展为导向，立足 于土地资源的持续利用和生态环境的改善以及保证社会经济的可持 续发展，不折不扣地做到耕地占补平衡，绝不占用永久基本农田， 绝不触碰生态保护红线，绝不破坏当地文物、自然水系、森林公园、 湿地公园、红树林、天然林湿地、风景名胜区、各类自然保护区以 及其它生态敏感区域，谋求经济、社会、生态综合效益的最大化。 4.维护权益原则 坚持以人民为中心的发展理念，全心全意为被征地农民服务， 充分征求有关农村集体经济组织和农民意见，综合考虑被征地农民 集体和农民的实际困难及合理诉求，以最大程度地维护被征地农民 合法权益，保证被征地农民长远生计有保障、生活水平不断提高。 （四）编制依据 1.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年修正）； 4 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 2.《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意 见》（2018 年 4 月 11 日）； 3.中共中央办公厅和国务院办公厅《关于农村土地征收、集体 经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（2014 年 12 月 31 日）； 4.《国土资源部关于改进管理方式切实落实耕地占补平衡的通 知》（国土资规〔2017〕13 号）； 5.《自然资源部关于印发<土地征收成片开发标准（试行）>的 通知》（自然资规〔2020〕5 号）； 6.《中共海南省委 海南省人民政府关于加强耕地保护和改进占 补平衡的实施意见》（琼发〔2017〕32 号）； 7.《中共海南省委 海南省人民政府 关于建设健全城乡融合发 展体制机制和政策体系集成创新的实施意见》 （琼发〔2020〕17 号） ； 8.《海南省自然资源和规划厅关于印发<海南省土地征收成片开 发标准实施细则（试行）>的通知》（琼自然资规〔2021〕6 号）； 9.《关于印发<三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013 年修订）>的通知》（三府〔2013〕43 号）； 10.三亚市土地利用现状（2021 年土地利用变更调查数据）； 11.《三亚市总体规划（空间类 2015-2030 年）》； 12.《三亚市梅村产业园（二、三期）控制性详细规划暨城市设 计》。 5 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 二、成片开发范围现状基本情况 （一）三亚市天涯区经济社会发展情况 根据 2021 年三亚市天涯区国民经济和社会发展统计公报，2021 年，天涯区实现地区生产总值 250.2 亿元，按不变价格计算，同比 增长 11.6%，占全市比重 30%。其中，第一产业增加值 33.1 亿元， 同比增长 5.0%；第二产业增加值 28.5 亿元，同比增长 5.0%；第三 产业增加值 188.7 亿元，同比增长 13.8%。三产产业结构由上年同 期的 10.8:11.5:77.7 调整为 13.2:11.4:75.4。 2021 年全区年末户籍人口 288150 人（含育才）。其中，男性 146948 人，女性 141202 人。按民族划分，汉族 165252 人，占总人 口的 57.3%；黎族 104902 人，占总人口的 36.4%；其他民族 17996 人，占总人口的 6.2%。 2021 年全区全体居民人均可支配收入 37281 元，同比增长 9.5%。农村劳动力新增转移就业人员 1894 人，城镇新增就业 9584 人。下岗失业再就业 1645 人，就业困难人员再就业 677 人，失业率 控制在 4%以下。城乡居民养老保险人数达 52657 人，已参保缴费 到账人数 47915 人，城乡居民基本养老保险征缴率达 94.9%。 （二）片区位置、面积、范围 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块地处天涯区凤凰 机场西北侧，毗邻区域交通枢纽—环岛高速及凤凰机场，距离凤凰 机场约 3.5 公里、距三亚火车站约 11.6 公里、据三亚市天涯区人民 政府 7.6 公里，区位优越，交通便捷。 根据社会发展需要，将三亚市梅村产业园 19.0789 公顷面积的 6 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 土地纳入本次土地征收成片开发范围。 图 2-1 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块范围图 （三）片区概况 1.区域概况 天涯区位于三亚市中部，东连吉阳区，南临南海，西接崖州区， 北与乐东县、保亭县接壤。天涯区中心至三亚市 10 公里，至海口市 283 公里，三亚凤凰国际机场在天涯区域内。天涯区面积为 944 平 方公里。海榆西线（G225）、环岛西线高速公路、海南西环铁路从 天涯区中间穿过。国家“一带一路”、南海开发、种业硅谷、冬季菜 篮子基地等发展战略在天涯区有重大布局，具有高聚集力、高辐射 力。 天涯区于 2014 年成立，原名天涯镇，因地处天涯海角，故名“天 涯区”。2015 年 1 月，正式撤销河西区、凤凰镇、天涯镇、设立天 涯区。天涯区管辖原河西管委会、凤凰镇、天涯镇行政区域，根据 7 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 第七次人口普查数据， 截至 2020 年 11 月， 天涯区常住人口为 353698 人。全区共有 45 个村（居）委会，其中村委会 20 个、居委会 25 个。 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块距离凤凰机场约 3.5 公里、距三亚火车站约 11.6 公里、据三亚市天涯区人民政府 7.6 公里，区位优越，交通便捷。见图 2-2。 图 2-2 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块位置图 2.自然地理概况 （1）地形地貌 天涯区从北至南依次分布着山地、丘陵、台地、河流谷地、平 原等地形结构。全区地势北高南低，高峰片、南岛农场为海拔 300～ 900 米的山岭环抱，海拔最高的山岭为尖岭，海拔 1019 米。 8 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 南部地区较平缓，海拔高多在 50～100 米，几座 200～400 多米 高（马岭）的孤丘低岭之间，有宽度 1～3 千米不等的小片平原，开 垦为农田。沿海则是海成沙堤和潟湖。 （2）气候气象 天涯区属于热带海洋性季风气候，1～6 月为东北季风期，6～ 12 月为西南季风期。具有冬无严寒、夏无酷暑，长夏无冬，秋春相 连，阳光充足，蒸发量大，干湿各半、雨骤旱酷，台风频繁，雨急 风狂的特点。 年平均气温 25.4℃，最冷的 1 月份平均气温 21.0℃，最热的 6 月份平均气温 28.5℃，没有严重低温，对农作物生长极为有利。 北部山区年平均降雨量 1625.0 毫米，南部沿海年平均降雨是 1279.3 毫米。降雨季节分布也不均匀，干湿季节明显。4～10 月为 雨季，降雨量占全年雨量 90%，11 月至次年 3 月为旱季。热带风暴 或台风平均每年 1～2 次，年平均蒸发量 2266 毫米，属于半湿润半 干旱地区。 全年日照时数多年平均为 2518.2 小时。常风年平均风速 2.7 米/ 秒左右，东风为多。台风季节为每年 6～10 月，平均每年影响次数 为 4.3 个。 （3）土壤与植被 天涯区范围内土壤类型主要有山地黄壤、赤红壤、砖红壤、燥 红壤、潮砂泥土、滨海砂土、潴育型田洋土壤等。 天涯区主要植物有椰子树、酸豆树、花梨木、小叶榄人、榕树、 凤凰木、三角梅、琼崖海棠、木棉、鸡蛋花、木麻黄、芒果树、海 芒果、高山榕、槟榔树等。 9 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 （4）地质与水文 天涯区的地层基质以古老的砂页岩衰质岩系，中生代浆岩和微 量花岗岩、石英岩、石英砂岩和风化土壤砂粘质为主。地貌特征为 沉积建造，岩相及生物组合等机构运动特征。浅层地质结构为成土 母岩、母质花岗岩占 83%，砂页岩占 0.8%，河流冲积物占 3.8%， 浅海沉积物占 6.8%，滨海沉积物占 5.6%。东部及南部沿海平原属 海南岛地穹列拗陷部分，其基层为古老的变质岩系。尤其以早更新 世和全新世堆积物为主，中更新世和晚更新世的地层极少分布，为 滨海相似砂泥质混积和海湾岬角堆积，全新世滨海相堆积物大片分 布，下部为砂碌、砂、黏土。上部为淤泥土质黏土、白沙土，它构 成 5 至 8 米厚的海积平原，还有砂堤、鸿湖、曲港，是古老的地质 产物。 天涯区域范围内有主要河流三条。一条为宁远河的上游；另外 两条分别为六罗水、水蛟溪发源于福万岭、大岭，流经槟榔村、妙 林村，最后流入南海。六罗水上游建有福万水库和水源池水库，水 蛟溪上游建有汤他水库。 3.片区人口、产业概况 （1）人口概况 梅村位于三亚市天涯区中心区域，毗邻三亚凤凰国际机场，G98 环线高速、机场路、环岛铁路及海榆西线铁路从梅村穿过，交通极 为便捷。梅村占地面积 28 平方公里，下辖 9 个自然村，14 个村民 小组，总人口为 4867 人，总户数为 923 户。本次成片开发范围内共 涉及三个村民小组，分别为梅村对上组、对下组和剪哈组，村民小 组人口分别约为 416 人、350 人和 338 人。 10 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 （2）涉及产业及收入来源概况 梅村整个地势东西高，中部低，村域北部有岭渣水库，并有两 条河流南北向穿过村域，水资源丰富。梅村主要产业以一产和三产 为主，一产主要种植槟榔、橡胶、水稻（两季稻）、火龙果、香蕉 和芒果等热带水果、哈密瓜、辣椒等反季节瓜菜为主。三产依托优 越的地理位置和优美的自然环境发展旅游服务业。农民主要来源为 外出打工和农业种植为主，农民人均年收入约为 5000 元。 （四）片区土地权属、现状用地等情况 1.土地权属 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块范围内涉及 4 个村 农民集体，共计 18.9541 公顷，其中包括：三亚市凤凰镇梅村村民 委员会 14.4315 公顷、三亚市凤凰镇梅村对上组农民集体 4.0785 公 顷、三亚市凤凰镇梅村对下组农民集体 0.1090 公顷和三亚市凤凰镇 梅村剪哈组农民集体 0.3351 公顷；国有土地 0.1111 公顷（包含三亚 市人民政府 0.1111 公顷）。见表 2-1 及图 2-3。 11 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 表 2-1 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块所有土地权属面积统计表 单位：公顷 权属 区镇名称 权属单位 面积 三亚市凤凰镇梅村村民委员会 14.4315 三亚市凤凰镇梅村对上组农民集体 4.0785 三亚市凤凰镇梅村对下组农民集体 0.1090 三亚市凤凰镇梅村剪哈组农民集体 0.3351 天涯区凤凰镇 集体土地 小计 18.9541 三亚市人民政府 0.1111 小计 0.1111 国有土地 19.0652 总计 注：1、该图权属数据分析及面积统计均采用“海南三亚平面坐标系” 2、原始坐标系为非“海南三亚平面坐标系”成果的，均通过坐标转换同意转换至“海南三亚平 面坐标系”，用于权属数据分析和面积统计 3、权属数据分析和面积统计结果在不同坐标系下会存在一定差异 图 2-3 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地权属示意图 12 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 2.土地利用现状 根据三亚市 2021 年土地利用现状变更调查数据， 三亚市梅村产 业园片区 WL05-01 等四个地块土地总面积为 19.0789 公顷，其中农 用地面积为 18.2964 公顷（灌木林地 0.4138 公顷、果园 12.5406 公 顷、旱地 0.7202 公顷、坑塘水面 0.0168 公顷、农村道路 0.3530 公 顷、其他园地 0.6862 公顷、乔木林地 3.5529 公顷、水田 0.0129 公 顷），占本次成片开发范围土地面积的 95.90%；建设用地面积为 0.7825 公顷（城镇住宅用地 0.0104 公顷、工业用地 0.0572 公顷、农 村宅基地 0.7149 公顷），占本次成片开发范围内土地面积的 4.10%。 本成片开发范围内不占用基本农田。见表 2-2 及图 2-4。 表 2-2 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地利用现状地类统计表 单位：公顷、% 土地利用现状 面积 所占比例 水田 0.0129 0.07% 旱地 0.7202 3.77% 灌木林地 0.4138 2.17% 乔木林地 3.5529 18.62% 果园 12.5406 65.73% 其他园地 0.6862 3.60% 农村道路 0.353 1.85% 坑塘水面 0.0168 0.09% 18.2964 95.90% 城镇住宅用地 0.0104 0.05% 工业用地 0.0572 0.30% 农用地 小计 建设用地 13 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 0.7149 3.75% 小计 0.7825 4.10% 合计 19.0789 100.00% 农村宅基地 图 2-4 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地利用现状局部图（2021 年） （五）基础设施建设情况 1.道路设施情况 根据现状调查，成片开发周围区域道路基础设施情况主要包括 过境交通、对外交通和对内交通。其中过境交通：绕城高速公路、 西线铁路及规划建设的西线高速等海南省内主要道路均从梅村经 过；对外交通：海榆西线公路及机场路为梅村主要的对外交通道路。 内部交通：内部各村有乡村道路连通，除个别道路为沙土路外，全 村道路均已硬化。 2.供排水情况 （1）供水情况 14 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 给水水源：由在建的中部水厂及现状西部水厂提供供水服务。 西部水厂供水能力 20 万立方米/日，以大隆水库和抱古水库为水源， 供水地区主要为西部的原崖城镇、创意新城、南山旅游组团、红塘 湾、梅山、保港，此外通过天涯加压泵站向中心城区调水，设计规 模 8.0 万立方米/日。中部水厂近期供水能力 20 万立方米/日，远期 供水能力 60 万立方米/日，水源引自大隆水库、水源池水库，主要 承担三亚市中心城区供水任务。 管网规划：依据《三亚市城市供水设施建设规划评估及三年实 施计划》，计划 2021 年沿三横路修建 DN1200 供水干管，西接中部 水厂、东联西部水厂。区内配水管网依托 DN1200 供水干管南北向 延伸，并与现状主城区供水管网联通。 （2）排水情况 绕城高速公路以北、冲会河以西片区，以工业污水类型为主， 为近期开发建设组团。规划布置小型污水处理站 1 座，独立承担西 区污水处理任务，污水处理站处理规模 3500 立方米/日。污水管网 独立布置，污水经管道收集后自西北向东南最终汇入西区污水处理 站。 （3）电力情况 依据《三亚市“十四五”智能配电网规划》，计划近期将天涯 110 千伏变电站升级为 220 千伏变电站，装机容量 2×180 兆伏安。 依据《城市电力网规划设计导则》（Q/GDW156-2016），取 110 千伏变压器容载比为 1.8，高压侧功率因数 cosø=0.9，则 110 千伏变 电总容量约为 58 兆伏安。 15 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 规划新建 110 千伏变电站一座，装机容量 2×40 兆伏安，110 千 伏供电线路引自天涯 220 千伏变电站。 （4）通信情况 通信线路包括电信电缆（光纤）、移动电缆、联通电缆、交警 信号电缆、广播电视电缆等，实行同沟共井。为确保电信线路安全 可靠，同时考虑到城市建设现状及景观，规划区内通信线路全部采 用埋地敷设。通信管道规划应按 30-50 年考虑，规划管孔数应同时 考虑计算机互联网、数据通信、通话业务、电缆电视及备用等需要。 通信管道的建设应与市政道路建设、改造同步进行。管材以 PVC 管 为主，管孔数主要根据所经过区域的用户数目决定，规划通信干管 道 12 孔为主，通信支管管道 8 孔，通信交换机房出局路段可适当增 加管孔。 （5）燃气情况 气源选择：规划以崖 13-1 管输天然气与环岛天然气管线共同作 为本区域主要供气气源，南山液化天然气（LNG）、福山压缩天然 气（CNG）作为应急、调峰等补充气源。 规划区供气管网采用中压 B 一级系统，管道供气压力 P＝ 0.15-0.2Mpa。天然气经鸭仔塘次高中压调压站降压后，由中压燃气 管道将气送至用气单位或居民住宅区，各用气单位、居民住宅区设 中低压调压室或用箱式调压器将中压燃气按规定调成低压后再供应 至各燃气用户。 燃气管道采用钢管或铸铁管，管网大小按高峰小时用气量计算， 燃气管道设置形式以环状网为主，局部地区配以支状管网，沿城市 道路设置。供气初期城市建设规模不大，道路网系统尚不完善，燃 16 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 气管道可采用以枝状管布置为主的方式向居民和单位供气。随着规 划区建设规模的扩大和道路网的完善，逐渐将枝状管道连接形成环 状管网，以提高区内供气的安全可靠性。燃气管道穿越下水道、联 合管沟、隧道、铁路及其它各种用途沟槽时，应敷设于套管内；穿 过河流或大型渠道时，可随桥架设，也可单独架设管桥，并采取防 火安全措施。 （五）现场踏勘情况 经现场踏勘，本次成片开发区域内已完成征地 0.1111 公顷，并 已完成征地补偿安置和地上物青苗等补偿。未完成征地 18.9541 公 顷，权属单位为梅村村民委员会、梅村对上组农民集体、梅村对下 组农民集体和梅村剪哈组农民集体。现场地上物情况主要以种植树 木为主，有 4 宗农村宅基地和少许村民种植的耕地（东侧和南侧）。 片区内现有约 4 米宽农村道路。片区南侧为已完成土地征收转用的 工业用地，西侧、北侧和东侧主要以农林用地为主，西侧和东侧还 存在少量农村宅基地零散分布。 图 2-5 现场踏勘照片 17 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 三、成片开发的必要性分析 （一）必要性 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块成片开发范围位 于《三亚市总体规划（空间类 2015-2030 年）》确定的城镇开发边 界范围内。纳入土地征收成片开发，有利于政府统一组织实施基础 设施建设，统一组织项目招商引资，加快推动区域的开发建设。同 时，将该区域纳入土地征收成片开发，也有利于统一土地征收补偿。 1.海南省重点产业园区，承载了新的发展使命 2018 年 4 月 13 日，习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区 30 周年大会上郑重宣布，中央支持海南全岛建设自由贸易试验区， 支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。2020 年 6 月，中共中央国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，提出 海南应“推动保税仓储、国际物流配送、转口贸易、大宗商品贸易、 进口商品展销、流通加工、集装箱拆拼箱等业务发展，提高全球供 应链服务管理能力”。建设中国（海南）自由贸易港对海南省物流业 发展提出新要求。 2.三亚市整体发展规划的需要 《中共海南省委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规 划和二〇三五远景目标的建议》提出：打造国际航运航空枢纽。推 动保税仓储、国际物流配送、集装箱拆拼箱、冷链物流等产业发展， 提高全球供应链服务管理能力。培育壮大具有国际竞争力的物流园 区和现代物流企业。 《海南省总体规划（空间类 2015-2030）》：提出“加快物流和 18 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 电子商务融合发展，以发展中转贸易、大宗商品贸易为切入点，以 专业物流园区、物流中心、批发市场建设为载体，培育本土物流骨 干企业，加强物流新技术应用，促进物流为中心城市、产业园区和 现代农业生产基地服务，为广大城乡居民服务，打动提升海南整体 交通物流效率。”规划将三亚综合物流园区列为省级重点产业园。 《中共三亚市委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规 划和二〇三五年远景目标的建议》提出，培育壮大现代物流业。大 力发展临空临港经济，加快推进现代化物流园区建设，培育发展保 税仓储、国际物流配送、冷链物流等产业，提高国际供应链服务管 理能力。 《三亚市总体规划（空间类 2015-2030）》（省政府常务会审 议版）：明确三亚综合物流园区规模及具体选址，引导重点发展服 务主城区和外向型现代物流业。 3.衔接落实《三亚市国土空间总体规划（2020-2035）》（在编） 落实国家重大战略、落实省委省政府部署要求，凸显第二高速 对三亚的带动优势，做强做厚中心城区，建设“最自贸”的城市主中 心。借凤凰机场搬迁工作与新机场建设的契机，打造配套服务完善 的自贸服务副中心。以现状综合物流园一期为载体，规划建设三亚 梅村产业园，统筹考虑三亚市全市一盘棋发展，明确产业优化升级 的方向，构建产业体系，优化产业布局。加快形成国际化、便利化 营商环境和公平统一高效的市场环境，促进人流、物流、资金流、 信息流联通，推动服务贸易高效发展。 19 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 （二）主要用途 根据《三亚市梅村产业园（二、三期）控制性详细规划暨城市 设计》，本次成片开发范围内土地用途主要为物流仓储用地、机关 团体/文化混合用地、公园绿带和城市道路用地等。落实海南国际自 由贸易岛政策优势和衔接三亚市产业结构调整的各项规划基础上， 推动保税仓储、国际物流配送、转口贸易、大宗商品贸易、进口商 品展销、流通加工、集装箱拆拼箱等业务发展，提高全球供应链服 务管理能力。 （三）实现的功能 紧扣海南自由贸易港和三亚打造开放创新的海南自贸港标杆城 市建设要求，依托毗邻凤凰国际机场和海南环岛高速的区位优势， 重点发展黄金珠宝及高端消费、物流分拨、高附加值无污染的高端 制造加工业、数字经济等产业，打造成为三亚的创新消费活力点、 高端制造新基地。 （四）必要性分析结论 根据上文分析，在基于国家发展战略要求、城市建设和空间发 展需求、土地集约高效利用需要、推进产城融合发展的需要、推进 基础设施建设的需要、提升农民群众人居环境和经济收入的需要、 建设资金筹集的需要等各因素进行分析后，结论是：对本方案范围 进行土地征收成片开发，既有落实国家和地方发展战略的外部要求， 又有快速推进新型城镇化、加速产业升级、提升人民群众经济收入 的强烈内生动力，具有较强的必要性。 20 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 四、成片开发的可行性分析 （一）与国土空间总体规划衔接情况 1.规划用地情况分析 经核《三亚市总体规划（空间类 2015-2030 年）》，本成片开 发范围内总体规划用途为：乡村建设用地 0.0340 公顷、Ⅳ级保护林 地 6.7921 公顷、原永久基本农田 0.0720 公顷（现状为非耕地，且不 涉及《三亚市国土空间总体规划（2021-2035）》“三区三线”划定成 果中的永久基本农田）、一般耕地 10.8164 公顷、园地 1.3044 公顷、 自然保留地 0.0600 公顷。本成片开发范围内涉及规划建设用地 0.0340 公顷，非建设用地 19.0449 公顷。见表 4-1 及图 4-1。 表 4-1 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块用地总体规划地类统计表 单位：公顷、% 总体规划用地类型 面积 所占比例 乡村建设用地 0.0340 0.18% 小计 0.0340 0.18% Ⅳ级保护林地 6.7921 35.60% 永久基本农田 0.0720 0.38% 一般耕地 10.8164 56.69% 园地 1.3044 6.84% 自然保留地 0.0600 0.31% 小计 19.0449 99.82% 19.0789 100.00% 建设用地 非建设用地 总计 注：本次划定成片开发范围，不涉及占用三区三线划定“永久基本农田” 21 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 图 4-1 三亚市总体规划（空间类 2015-2030 年）局部图 2.与城镇开发边界的符合性分析 经与信息中心核实，三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地 块土地开发面积 19.0789 公顷，全部位于《三亚市国土空间总体规 划（2021-2035）》“三区三线”划定成果中的城镇开发边界范围内。 图 4-2 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块与城镇开发边界衔接图 22 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 3.与永久基本农田的符合性分析 依据《三亚市国土空间总体规划（2021-2035）》“三区三线”划 定成果，经套合分析，本次土地征收成片开发范围内不涉及永久基 本农田。 图 4-3 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块与基本农田衔接图 4.与生态保护红线的符合性分析 经与信息中心核实，本次土地征收成片开发范围不在《三亚市 国土空间总体规划（2021-2035）》“三区三线”划定成果中的生态保 护红线内。 23 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 图 4-4 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块与生态保护红线衔接图 （二）与控制性详细规划衔接情况 经核《三亚市梅村产业园（二、三期）控制性详细规划暨城市 设计》，本成片开发范围内控规用途为：一类物流仓储用地 11.0715 公顷、防护绿带 1.2651 公顷、机关团体/文化混合用地 1.2610 公顷、 城市道路用地 5.4816 公顷。见表 4-2 及图 4-5。 24 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 表 4-2 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块控制性详细规划地类统计表 单位：公顷、% 用地类型 面积 比例 物流仓储用地 一类物流仓储用地 11.0715 58.03% 公共管理与公共服务用地 机关团体/文化混合用地 1.2610 6.61% 交通运输用地 城市道路用地 5.4813 28.73% 绿地与开敞空间用地 防护绿地 1.2651 6.63% 19.0789 100.00% 合计 图 4-5 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块控制性详细规划局部图 （三）公益性用地情况 1.公益性用地构成 土地征收成片开发范围内的公益性用地指《国土空间调查、规 划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（自然资办发〔2020〕 51 号）中的公共管理与公共服务用地、交通运输用地、公用设施用 25 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 地、绿地开敞空间用地、特殊用地（不含风景名胜设施用地）、城 镇社区服务设施用地、 公用设施营业网点用地以及其他公益性用地。 公益性用地包括成片开发范围内已建成以及按照规划需要新建设的 公益性项目用地。 2.公益性用地占比 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开 发范围内机关团体/文化混合用地 1.2610 公顷、 城市道路用地 5.4813 公顷、防护绿地 1.2651 公顷，占该成片开发范围土地的 41.97%。 见表 4-3 及图 4-6。 表 4-3 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块公益性用地构成表 单位：公顷、% 用地类型 占地面积 公益性用地比例 公共管理与公共服务用地 机关团体/文化混合用地 1.2610 6.61% 交通运输用地 城市道路用地 5.4813 28.73% 绿地开敞空间用地 防护绿地 1.2651 6.63% 8.0074 41.97% 总计 26 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 图 4-6 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块公益性用地分布图 （四）可行性分析结论 《土地征收成片开发标准（试行）》规定，成片开发范围选址 必须坚守以下底线：不得占用永久基本农田，不突破生态保护红线。 经核查，本成片开发范围位于国土空间规划确定的城镇开发边界内 的集中建设区，不占用永久基本农田，未突破生态保护红线。本方 案的成片开发范围与《三亚市梅村产业园（二、三期）控制性详细 规划暨城市设计》进行了衔接，主要功能为物流仓储用地、公共管 理与公共服务设施用地、交通运输用地、绿地与开敞空间用地。其 次，本开发范围内，公益性用地面积合计 8.0074 公顷，占比 41.97%。 符合《土地征收成片开发标准（试行）》中“公益性用地比例不低于 40%”的要求。 27 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 五、成片开发期限 （一）成片开发期限 本方案成片开发周期为 3 年（2023 年-2025 年）。该成片区域 开发类别为物流仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用 地、绿地与开敞空间用地等。拟分二期实施征地开发，第一期待征 地范围 1#、2#、3#，第二期待征地范围：4#，具体详见分期供地示 意图 5-1。 第一期：2023 年-2024 年计划征第一期范围内的集体土地； 2023-2024 年计划供应第一期范围内土地，并开始建设；2024-2025 年计划建设完成并投入使用。 第二期：2024 年-2025 年计划征第二期范围内的集体土地； 2024-2025 年计划供应第二期范围内土地，并开始建设； 2025 年-2026 年计划建设完成并投入使用。 结合周边基础设施情况建议天涯区将周边市政道路等纳入近期 征收计划考虑。 28 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 图 5-1 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块分期供地示意图 （二）纳入年度国民经济和社会发展计划情况 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开 发于 2021 年 1 月 18 日纳入《关于三亚市 2020 年国民经济和社会发 展计划执行情况与 2021 年国民经济和社会发展计划草案的报告》， 并于 2021 年 1 月 20 日获得三亚市第七届人民代表大会第八次会议 批准。 29 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 六、成片开发效益分析 三亚市土地总面积 19215100 公顷， 其中建设用地面积 24327.57 公顷，建设用地亩均年产值 6.3 万元。2022 年度三亚市对 2009 年至 2018 年批而未供土地基数清单处置面积 450.89 公顷，处置率为 39.58%，对省政府下达的 127 宗闲置土地任务清单处置面积 212.9 公顷，处置率为 60.08%，完成了省里下达的任务。 （一）土地利用效益 该成片开发能够满足三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个 地块开发用地需求，缓解三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地 块建设用地供需矛盾，有利于优化该成片开发范围内新增建设用地 空间布局，有利于强化该成片开发区域存量建设用地效能提升，有 利于提升三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块建设用地集 约利用水平，从而推动天涯区区域土地利用由粗放型向集约型的高 质量发展转变。 片区内物流仓储的建设有利于促进城市功能分区的合理布局和 效能的充分发挥，通过多家物流组织机构在空间集聚，公用配套设 施建设的集约使用，从而有效节约稀缺的土地资源，促进土地资源 的合理利用，缓解土地供给紧张的问题；也为各种物流资源的整合 创造了条件，将区域内外众多工商企业的物流需求信息和物流企业 的服务信息汇集在一起，有利于搭建物流公共信息平台，从而实现 对区域内货源的集散进行统一管理和调度、合理配载，有效衔接生 产供应与市场需求，提高货车装载率，降低车辆空驶率，提高运输 效率，节约能源，减少污染，缓解城市交通压力。 30 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 （二）经济效益 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开 发区域规划建设用地 19.0789 公顷，主要建设内容为物流仓储用地 11.0715 公顷、公共管理与公共服务用地 1.2610 公顷、交通运输用 地 5.4813 公顷、绿地与开敞空间用地 1.2651 公顷。依据《海南省建 设用地出让控制指标（试行）》，三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块内物流仓储用地年度产值 120 万元/亩，年度税收 12 万 元/亩。 本成片开发方案的实施可有效促进三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块的集聚发展以及原始创新平台的形成，进一步 突显规模效应，加快区域经济格局的重构，进一步完善产业结构， 推动天涯区实现产业动能升级转换，增强本开发区域的内聚力和辐 射力，对于周边产业和相关产业行业也有较强的带动力，有利于形 成优势互补，从而推动天涯区高质量发展，推进天涯区城市化进程。 同时，相关企业的生产消费和纳税可促进地方经济，增加政府财政 收入，带动梅村产业实现一二三产业的深度融合，打造乡村振兴、 实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的新模式。随着梅村旅游服 务业的逐步兴起和物流产业建设功能以及配套基础设施的日益完 善，势必会带动地方商业、餐饮业、交通运输业的进一步发展，同 事为周边城镇、农村下岗职工和剩余劳动者寻求再就业创造了更加 优越的空间。待兴建和在建企业全部上马后，必将新增再就业能力 0.2 万余人。 梅村产业园片区经济发展需要以物流为主体的现代物流系统为 支撑，物流仓储的合理建设与高效运营将促进地区经济更快、更好 31 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 发展，对于改善地区投资环境、提高地区经济和工商企业市场竞争 力、推动区域经济协调持续发展，具有重要的促进作用。同时，片 区内物流仓储的建设主要依托所在区域现有运输组织枢纽、交通枢 纽或制造业基地来整合区域中的现有资源。通过有效管理物流、商 流、信息流和资金流，提高商品的周转速度，降低企业运营成本， 推动商品高效流通，最终建立多层次、全方位、快捷高效的综合物 流服务体系。 综上，通过实施成片开发建设，不但将大大提高社会经济总量， 同时相关企业的生产消费和纳税可促进地方经济，提高政府财政收 入和再就业空间，健全社会公共服务体系。 （三）社会效益 一是有利于带动就业。梅村产业园片区的开发实施在促进产业 发展的同时，将带动周边和外部第三产业的发展，从而创造新的就 业机会，吸引优秀人才到三亚工作、并安家落户，吸收当地农业剩 余劳动力，助推本地村民完成市民化。二是有利于带动消费，活跃 经济。通过本成片开发的实施，带动周边第三产业的发展，同时由 于项目的建设活动和生产经营活动，将直接增加当地的就业机会， 间接增加当地居民人均可支配收入，带动当地消费水平，活跃当地 经济市场，提高人民的生活质量。三是有利于补齐民生设施。三亚 市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块的开发建设，将带来城市级 和片区级基础与公共服务设施，带动区域整体公共服务水平的提升。 （四）生态效益 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块成片开发将严格 32 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 遵守农用地转用审批要求，严格执行生态保护规定，最大程度地减 少对自然资源和生态环境的影响。首先，本片区域在生态红线之外， 没有触碰生态红线；其次，将最大程度地减少对耕地的占用，本片 区规划为建设但现状为农用地 18.2964 公顷，其中耕地 0.7331 公顷， 耕地占比低于 3.84%；再次，本片区在实施开发过程中，对生态资 源产生的影响最低化，项目运营期间产生的污染物数量较少，城市 污染及生活垃圾目前已有成功地治理措施， 对环境不构成较大影响， 污水、废气、光污染、建筑垃圾和噪音等，只要加强管理，及时采 取防治措施，均能达到准入标准，可以创造良好的施工环境，保护 周围的环境生态功能。 （五）效益分析结论 城市土地利用应以土地的合理配置和高效以利用为目标，实现 土地利用效益、经济效益、社会效益、生态效益的综合最大化。方 案基于开发范围内现状的土地利用、规划的土地利用、土地财政收 入、承载就业人口、环境等各项要素，对上述四方面效益进行了综 合评价。成片开发后，土地利用强度大大提升；土地出让收益可覆 盖征地成本；产业经济规模快速扩大，并带来大量就业岗位和各类 公共产品，被征地农民收入显著增加；水环境、居住环境、自然景 观环境等生态要素均获得明显改善。因此，对本范围进行的成片开 发，能够在土地利用、经济、社会、生态四大方面获得显著效益。 33 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 七、实施保障措施 （一）政策保障 征地补偿安置原则是使被征地农民生活水平不因征地而降低， 依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费。实施土地征收工 作过程中，应严格落实《中华人民共和国土地管理法》第 47 条和《中 华人民共和国土地管理法实施条例》第 25 条和《海南经济特区土地 管理条例》的有关规定，保证土地征收程序依法合规。保障被征收 土地农民的知情权、参与权、监督权，切实保护失地农民利益。 （二）土地征收补偿途径 该片区域内，依照相关程序，天涯区政府将启动征收补偿工作。 1.征收补偿标准： （1）土地补偿费和安置补助费标准 根据《三亚市天涯区人民政府关于印发三亚市天涯区梅村物流 园安置区项目征收补偿安置方案的通知》（天府〔2022〕21 号）， 对征收符合安置对象人员的房屋，采取房屋置换、货币补偿、房屋 置换与货币补偿相结合三种方式进行补偿。 安置对象共分为七类。包括：①原籍村民；②转户村民；③上 门女婿和入嫁媳妇；④外嫁女；⑤具有梅村村委会白毛小组户籍， 在征收范围内有自有住房，且在三亚市未享受过福利分房（含经济 适用房、单位分房、集资房、房改房等），但不具有梅村村委会白 毛小组集体经济组织成员资格的人员（有户有房）及其户籍在册子 女；⑥外出工作人员；⑦对于第①类至第⑤类安置对象，在本方案 发布之日后 10 个月内出生的婴儿，按照其父母的类型及补偿标准进 34 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 行补偿。方案发布 10 个月后出生的婴儿，不再认定为安置对象；⑧ 经法院生效判决确认符合本方案安置条件的。 （一）房屋置换补偿标准 对符合安置条件的第①至第④类被征收人，选择房屋置换的按 每户每人“60+10”的标准（即户籍人口 60 平方米公寓楼房屋+10 平 方米商业面积）进行安置，其中，被征收人员可选择将 10 平方米商 业面积折算成 25 平方米公寓楼面积，即按人均 85 平方米公寓楼面 积进行安置。对符合安置条件的第⑤、⑥类被征收人，选择房屋置 换的按每户每人 60 平方米公寓楼房屋的标准进行安置。 （二）货币补偿标准 对符合安置条件的第①至第④类被征收人，在安置房满足居住 的前提下，自愿选择货币补偿的，按照每户每人“60+10”的标准（即 户籍人口 60 平方米公寓楼房屋+10 平方米商业面积）进行补偿，其 中，被征收人可选择将 10 平方米商业面积折算成 25 平方米公寓楼 面积，即按人均 85 平方米公寓楼面积进行补偿。对符合安置条件的 第⑤、⑥类被征收人，自愿选择货币补偿的，按每户每人 60 平方米 公寓楼房屋的标准进行补偿。货币补偿每平方米补偿标准按安置房 的团购价格进行补偿。 （三）房屋置换与货币补偿相结合 被征收人选择房屋置换面积小于应安置房屋面积的，其差额部 分按货币补偿标准给予补偿。 （四）对现有居住房屋的补偿 1.现有居住房屋面积小于应安置房屋面积的，不再对现有居住 房屋进行补偿，被征收人也不需补交差价。 35 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 2.现有居住房屋面积大于应安置房屋面积的，按下述标准进行 补偿:①现有居住房屋面积在 525 平方米以内（含 525 平方米）的部 分，对现有居住房屋扣除应安置房屋面积后剩余部分，按框架结构 每平方米 1350 元、混合结构每平方米 1100 元、砖木结构每平方米 850 元且给予 100%奖励的标准补偿；②现有居住房屋面积在 525 平 方米以上、1000 平方米以内（含 1000 平方米）的部分，扣除超出 525 平方米的安置房屋面积后剩余部分，按每平方米 550 元的标准 给予补助，在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋的， 再给予每平方米 250 元的搬迁补贴。③现有居住房屋面积在 1000 平方米以上的部分不予补偿。 3.现有居住房屋面积在 1000 平方米以内的装修按每平方米 500 元的标准给予补偿。⑤不具备居住条件的房屋、其他附属物按《三 亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013 年修订版）》（三府 〔2013〕43 号）文件规定的标准进行补偿（不享受奖励）。青苗补 偿费按《三亚市征收集体土地青苗补偿费和征地经费包干管理办法》 （三府规〔2021〕25 号）文件标准规定给予补偿。 （2）地上附着物补偿标准和青苗补偿标准： 按照 《海南省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》 （琼府〔2020〕45 号）及《三亚市人民政府关于印发《三亚市集体 土地征收补偿安置管理规定（2013 年修订）》的通知》 （三府〔2013〕 43 号）。 2.农业人员安置： （1）根据三亚市人民政府有关征地补偿标准规定，一次性拨付土 地安置补助费。 36 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 （2）根据《海南省人民政府关于印发被征地农民参加社会养老保 险办法的通知》（琼府〔2013〕21 号）及《海南省人民政府办公厅 关于印发海南省征地安置预留用地管理办法的通知》 （琼府办〔2012〕 97 号）有关规定办理。 （三）落实耕地占补平衡计划 “十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是我国的土地基本 国策，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地 实行特殊保护的制度。本成片开发新增建设用地的审批，应从严审 查建设用地位置、规模，并对用地规模合的理性、占用耕地的必要 性进行充分论证。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦 多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质 量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当 按照海南省及三亚市的相关规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新 的耕地，通过异地整治或购买补充耕地指标实现占补平衡，落实耕 地“占优补优”、“占水田、补水田”的占补平衡政策；落实耕地数量、 质量、生态“三位一体”的保护要求。 （四）激励机制 鼓励社会资本参与增减挂钩、土地综合整治、耕地开垦等项目， 经核实认定的新增耕地指标，优先安排通过补充耕地指标交易平台 进行交易。对建设占用耕地情况和土壤质量，应合理安排表土剥离、 储运等环节，“应剥尽剥、应用尽用、就近利用”，扎实推进耕地耕 作层剥离利用工作，并将耕地耕作层剥离利用工作纳入市区政府耕 地保护责任目标考核内容，对耕地耕作层剥离利用工作突出的市区， 37 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 将给予建设用地计划指标奖励，在生态修复专项资金下达时，予以 适当倾斜。 （五）加强监管 市区人民政府和发展改革、财政、自然资源和规划生态环境、 农业农村、林业等职能部门应当依据职责加强对辖区内土地征收成 片开发工作的监管，切实履职尽责。省自然资源和规划厅要将成片 开发方式实施情况纳入监督管理，结合卫星影像、在线终端、实地 抽查等手段，对土地征收成片开发方案实施情况开展定期或不定期 抽查，及时跟踪和掌握建设项目进展情况，加强用地“批供用”全流 程监管。对存在违法违规行为的，根据实际情况进行预警、通报、 督办、责令限期整改；情节严重的，将按有关规定严肃追究相关责 任人责任。 38 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 八、结论 本次土地征收成片开发符合自然资源部和海南省人民政府的有 关规定及要求。 （一）本次土地征收成片开发期限为 3 年；符合国民经济和社 会发展规划、《三亚市总体规划（空间类 2015-2030 年）》（国土 空间总体规划）和其他相关专项规划，且在《三亚市总体规划（空 间类 2015-2030 年）》（国土空间总体规划）确定的城镇开发边界 内的集中建设区，不占用永久基本农田、没有触碰生态红线；已纳 入三亚市国民经济和社会发展年度计划；符合土地征收成片开发方 案上报审查要求。 （二）本次土地征收成片开发方案公益性用地面积为 8.0074 公 顷，占该成片开发范围 19.0789 顷土地的 41.97%，满足成片开发范 围内公益性用地比例一般不低于 40%的条件，符合土地征收成片开 发方案上报审查要求。 （三）三亚市 2022 年度批而未供土地或闲置土地处置工作完成 省下达的处置目标，符合土地征收成片开发方案上报审查要求。 （四）本次土地征收成片开发不存在已批准实施的成片开发连 续两年未完成方案安排的年度实施计划，符合土地征收成片开发方 案上报审查要求。 39 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 九、附图及附件 （一）附图 附图 1.三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块影像图 附图 2.三亚市总体规划（空间类 2015-2030 年）局部图 附图 3.三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块控制性详 细规划局部图 附图 4.三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地利用 现状局部图（2021 年） 附图 5.三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地权属 示意图 40 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 附图 1 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块影像图 41 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 附图 2 三亚市总体规划（空间类 2015-2030 年）局部图 42 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 附图 3 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块控制性详细规划局部图 43 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 附图 4 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地利用现状局部图（2021 年） 44 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 附图 5 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地权属示意图 45 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 （二）附件 附件 1.土地征收成片开发方案纳入国民经济和社会发展计划材 料 46 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 47 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 48 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 49 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 50 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 51 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 52 三亚市梅村产业园片区 WL05-01 等四个地块土地征收成片开发方案 附件 2.关于同意《三亚市梅村产业园（二、三期）控制性详细 规划暨城市设计》的批复 53