古村落金融贷实施规范
古村落金融贷实施规范
ICS 03.060 CCS A 11 抚 DB3610 州 市 地 方 标 准 DB3610/T 3—2021 古村落金融贷实施规范 Implement specifications for finance loan of ancient villages 2021 - 12 - 27 发布 抚州市市场监督管理局 2022 - 03 - 01 实施 发 布 DB3610/T 3—2021 目 次 前言....................................................................................................................................................................... II 1 范围................................................................................................................................................................... 1 2 规范性引用文件............................................................................................................................................... 1 3 术语和定义....................................................................................................................................................... 1 4 实施主体与对象............................................................................................................................................... 1 5 贷款要求........................................................................................................................................................... 2 6 贷款流程........................................................................................................................................................... 2 7 贷后管理........................................................................................................................................................... 5 8 风险控制........................................................................................................................................................... 6 附录 A（资料性） 借款申请书.......................................................................................................................... 7 附录 B（资料性） 承诺书.................................................................................................................................. 9 附录 C（资料性） 贷款业务批复书................................................................................................................ 11 附录 D（资料性） 古建筑经营权抵押登记申请审批表............................................................................... 12 附录 E（资料性） 古建筑经营权登记证明.................................................................................................... 14 附录 F（资料性） 贷款展期申请书................................................................................................................ 15 I DB3610/T 3—2021 前 言 本文件按照 GB/T 1.1—2020《标准化工作导则 第 1 部分：标准化文件的结构和起草规则》的规 定起草。 请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。 本文件由抚州市人民政府金融工作办公室提出并归口。 本文件起草单位：江西金溪农村商业银行股份有限公司、江西省质量和标准化研究院。 本文件主要起草人：罗剑、黄建春、周悦梅、余君明、虞珊峰、吕雪、冯欣。 II DB3610/T 3—2021 古村落金融贷实施规范 1 范围 本文件确立了古村落金融贷实施的术语和定义、实施主体与对象、贷款要求、贷款流程、贷后管理、 风险控制等内容。 本文件适用于以古村落古建筑的所有权或经营权作为抵押物申请信贷资金的融资活动。 2 规范性引用文件 本文件没有规范性引用文件。 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1 古建筑 ancient buildings 具有历史文化意义的民用建筑和公共建筑。 3.2 古村落 ancient villages 由古建筑形成的兼有物质与非物质文化遗产特性的村落。 3.3 古村落金融贷 finance loan of ancient villages 借款申请人以古村落古建筑的所有权或经营权作为抵押物，向金融机构申请信贷资金的融资活动。 4 实施主体与对象 4.1 实施机构应为依法设立并获得相关部门颁发的金融许可证的金融机构。 4.2 实施对象应为依法取得县级及以上不动产机关或相关政府部门颁发的所有权或经营权证的古建筑 经营主体（古建筑开发、保护的企业或个人），可按程序向金融机构申请贷款。 4.3 实施对象（即为借款申请人）还应具备以下条件： —— 借款主体为个人的，应年满 18 周岁，原则上不超过 65 周岁，具有完全民事行为能力； —— 贷款主体为企业的，企业法人、主要股东、高级管理人员无重大不良信用记录； —— 具备一定实力、有持续经营能力且社会信用良好； —— 用于抵押的古建筑没有权属争议。 1 DB3610/T 3—2021 有下列情况之一的古建筑不得提供抵押： 4.4 —— 权属不清或有争议、纠纷的； —— 未取得古建筑产权或经营权证明的； —— 依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的； —— 属于文物保护法律法规限制经营的。 5 贷款要求 应根据借款申请人信用状况、投资经营所需资金、偿还能力、古建筑评估价值等因素，综合确定 古建筑抵押率和实际贷款额度，借款申请人应持有一定比例的自有资金。 5.1 应根据古建筑抵押期限、贷款用途、贷款风险、租金支付方式、借款申请人经营周期、实际经营 资金需求和综合还款能力等因素，确定贷款期限及还款方式。 5.2 5.3 应根据最近一次发布的同档期贷款市场报价利率（LPR）及金融机构实际情况确定贷款利率。 5.4 可采用“古建筑抵押+信用”“古建筑抵押+担保”等多种贷款方式。 5.5 借款申请人获得的贷款，应主要用于古建筑保护开发和利用等合法用途。 6 贷款流程 贷款原则 6.1 应遵循“合法、有序、统筹、安全”的原则实施贷款，贷款工作流程见图 1。 图1 贷款工作流程图 授信申请 6.2 6.2.1 符合本文件第 4 章条件的借款申请人应填写《借款申请书》（参见附录 A）。 6.2.2 借款申请人为企业的，可根据金融机构要求提供以下资料： —— 统一社会信用代码等有效的经营许可证件； —— 公司章程； —— 法人代表身份证明，对委托办理信贷业务的，须提交书面授权委托书；公章与法定代表人、财 务负责人签字样本； —— 根据法律、法规及公司章程要求，应由股东会、董事会或其他有权机构提供的同意申请贷款及 抵押的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明； —— 近两年会计年报及近期财务报表； —— 贷款用途及还款来源证明材料； —— 古建筑所有权证或经营权证； 2 DB3610/T 3—2021 —— 金融机构要求的其他资料。 6.2.3 借款申请人为个人的，可根据金融机构要求提供以下资料： —— 借款申请人及抵押共有人有效的身份证件； —— 借款用途及还款来源证明资料； —— 古建筑所有权证或经营权证； —— 借款申请人、抵押共有人出具的《抵押承诺书》（参见附录 B）及抵押承租人出具的《承租人 承诺书》（参见附录 B）； —— 金融机构要求的其他资料。 6.2.4 借款申请人应保证填报信息及相关佐证材料真实、可靠且合法，并承担由此产生的一切法律责 任。 6.3 申请受理 6.3.1 金融机构应核查借款申请人递交的材料，做出是否符合贷款准入的基本判断，及时作出是否受 理的答复，并通知借款申请人。 6.3.2 明显不符合贷款条件的，终止信贷程序并及时告知借款申请人；符合贷款条件的，受理申请并 上户调查。 6.4 授信调查 6.4.1 金融机构应进行现场调查，调查的主要内容包括但不限于以下方面： —— 借款申请人基本情况； —— 贷款具体用途及与贷款用途相关的生产经营情况、资金占用等； —— 借款申请人第一还款来源情况，包括核心主业、主要收入来源、现金流、净资产、还款能力及 还款方式； —— 借款申请人及其关联人信用情况，现有融资性负债情况； —— 实地调查核实抵押物的产权归属、地理位置、价值及变现能力等情况； —— 古建筑所有权证或经营权证情况； —— 核实追加增信措施的有效性、合法性等； —— 风险与收益，主要包括借款申请人从事的行业和生产经营可能存在的风险及控制措施等。 6.4.2 调查完成后金融机构应出具调查报告，主要描述借款申请人申请贷款用途、金额、期限、还款 方式、担保方式等情况，调查报告应主要包括以下内容： —— 借款申请人的资信情况； —— 借款申请人的综合信息及古建筑抵押物相关信息； —— 借款申请人古建筑的合法性、价值及可变现能力； 包括借款申请人营运资金需求明细和汇总情况及生产经营产生综合收益及 —— 第一还款来源情况， 其他合法收入； —— 借款申请人关联方及关联交易情况； —— 第二还款来源情况，包括抵押物的权属、价值和变现难易程度，或保证人的保证资格和能力等 情况； —— 借款申请人现有负债情况、在金融机构贷款情况及信用情况，民间债务金额、利率和归还情况； —— 其他需说明的内容。 6.4.3 调查结论应明确拟授信总额及贷款额度、贷款期限、利率、用途、还款方式、担保方式、用信 条件等意见，并上报审查与风险评价。 6.5 价值评估 3 DB3610/T 3—2021 6.5.1 古建筑抵押价值的评估应充分考虑地理位置、保存质量、经营权租金、剩余期限等因素。 可委托第三方专业评估机构评估或由县级及以上政府部门出具古建筑价值鉴定书或报告，公平、 公正、客观、合理确定古建筑价值。 6.5.2 6.5.3 金融机构应根据借款申请人的古建筑评估价值确定抵押率和抵押额度。 授信评审 6.6 6.6.1 金融机构应限期完成授信评审工作，评审内容包括但不限于以下内容： —— 确定借款申请人及担保人有关资料是否完整、有效； —— 审查借款申请人、担保人是否具备借款和担保的基本条件，确定是否符合主体资格； —— 贷款用途是否合规、合法、明确，贷款额度、期限、利率、还款方式是否合理等； —— 第一还款来源是否充足、有保障； —— 第二还款来源情况。用于抵押的古建筑权证应合法有效；抵押物价值和变现能力，租金交付情 况，增信措施的有效性；抵押人及其配偶或其他共有人是否出具《抵押承诺书》等； —— 借款申请人及其关联人信用情况，现有融资性负债情况； —— 贷款风险防范措施、用信约定条件是否到位，是否可操作； —— 金融机构要求的其他评审内容。 评审结论应明确借款申请人拟授信总额及具体贷款额度，贷款期限、利率、用途、还款方式、 担保方式、用信条件等意见。 6.6.2 6.6.3 工作人员应出具贷款评审报告报送审批，评审报告应包括以下内容： —— 基本情况及主体资格情况； —— 非财务因素及关联人情况； —— 产业政策及行业政策情况； —— 贷款用途是否符合国家产业政策； —— 信用等级及授信额度情况； —— 第一还款来源是否充足； —— 第二还款来源是否具备代偿能力； —— 与金融机构往来情况； —— 贷款风险评价和防范措施落实情况； —— 审查结论应明确贷与不贷、贷款种类、金额、期限、利率、还款方式、抵押物等意见； —— 金融机构可根据实际情况补充相关说明。 审议与审批 6.7 6.7.1 金融机构应按程序在规定时限内进行审议审批，审议应主要包括以下内容： —— 贷款是否合规合法，是否符合国家政策要求； —— 贷款综合效益； —— 贷款的风险和防范措施； —— 根据贷款情况需审议的其他内容。 审议后报送审批并出具《贷款业务批复书》（参见附录 C），批复书应包括风险管控意见和提 款前提条件等内容。 6.7.2 6.7.3 6.8 4 经评审不同意发放的贷款，应及时告知借款申请人，并做好解释工作。 合同签订 DB3610/T 3—2021 6.8.1 收到《贷款业务批复书》后，金融机构应及时将批复情况告知借款申请人办理借款合同、担保 合同等签订手续。 6.8.2 工作人员应严格按照贷款批复书提出的意见与借款申请人在信贷系统初步签定借款合同和相关 抵押合同。 6.9 抵押登记 6.9.1 可在相关机构办理古建筑抵押登记并提交以下资料： —— 抵押合同双方当事人主体资格证明或自然人身份证明文件； —— 经抵押合同双方当事人签字或者盖章的《古建筑抵押登记申请审批表》（参见附录 D）； —— 规范有效的古建筑所有权或经营权证； —— 其他需要的资料。 6.9.2 委托代理人办理抵押登记的，应提交代理人身份证明文件和授权委托书。 6.9.3 合同签订后，金融机构工作人员应会同借款申请人、抵押人办理有关抵押登记手续，取得《古 建筑经营权登记证明》（参见附录 E），及时入库建立抵押关联关系。 6.9.4 如需办理保险业务的，保险期限不得短于贷款期限。 6.10 贷款发放与支付 6.10.1 借款合同生效后，借款申请人可通过柜面或线上等放款渠道提取贷款资金。 6.10.2 需要受托支付的，应按合同约定及相关要求完成支付。 6.10.3 贷款支付过程中，借款申请人信用状况下降、主营业务盈利能力不强、贷款资金使用出现异常 的，金融机构应与借款申请人协商补充贷款发放和支付条件，或根据合同约定变更贷款支付方式、停止 贷款资金的发放和支付。 7 贷后管理 7.1 档案管理 应建立贷款档案管理制度，将贷款过程中记录的文件资料专门归档并设专人保管，确保贷款档案安 全、完整和有效利用，人员变动，应办理档案交接手续。 7.2 贷后检查 7.2.1 应定期或不定期进行贷后检查，进行首次贷后检查后，至少每个季度进行一次；不能正常缴息 的，至少一个月检查一次，必要时不定期进行检查。 7.2.2 贷后检查内容应包括贷款资金使用情况、借款人生产经营现状及发展变化情况、贷款担保情况 等，主要包括以下内容： —— 借款人是否按信贷合同规定的用途使用信贷资金，对未按贷款合同规定用途使用的，应查明原 因并提出处置意见； —— 对借款人的履约情况及信用状况、宏观经济变化和市场波动情况、贷款担保的变动情况等内容 进行检查与分析； —— 借款人生产经营、财务状况是否正常，主要产品的市场变化是否影响产品的销售和经济效益； —— 了解掌握借款人内部变化等重大事项，分析变化是否影响借款人偿债能力； —— 抵押物的完整性和安全性； —— 贷款期限超过一年以上的应提高检查频率并进行风险评估。 5 DB3610/T 3—2021 金融机构应对借款人的信用及担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析，加强抵押物监管，对 抵押物价值发生较大变化的，如造成贷款风险的应及时追加其他担保。 7.2.3 古建筑采用借款人自主支付的，应通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付 是否符合约定用途，并在规定期限内收集贷款资金使用记录和相关用途证明材料。 7.2.4 7.2.5 工作人员应做好贷后检查记录并及时将贷后检查相关资料入档保管。 7.2.6 发现贷款出现风险后应根据合同约定及时采取提前收贷、追加担保等有效措施防范化解贷款风 险。 收回贷款 7.3 7.3.1 金融机构应在贷款到期前，对借款人进行贷款到期提示，按期收回贷款本息。 7.3.2 借款人按期还清全部贷款后，应将抵押权利凭证交还抵押人，并做好签收登记。 7.3.3 抵押合同到期或借款人偿还全部本息要求注销抵押的，应办理抵押注销登记手续。 借款人不能按期归还贷款，应按实际要求在贷款到期前提交《贷款展期申请书》（参见附录 F）， 工作人员应审查原因和实际需要，提出是否同意展期的意见及合理确定贷款展期期限，根据贷款权限逐 级审批，办理展期手续。 7.3.4 8 风险控制 8.1 应建立风险缓释机制防范控制贷款风险，可申请财政部门设立风险保证金或建立收储机制。 抵押贷款到期（含展期后到期）不能偿还的，金融机构应及时清收贷款，采取多种形式组织清收。 仍无法归还的，依法对抵押的古建筑进行处置，可参考以下方式处置： 8.2 —— 收储。对借款人确因经营困难不能按期归还贷款本息的，由政府按鉴定书价值或第三方专业评 估机构评估价值一定比例进行收储，将收储资金归还贷款本息； —— 转让。通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益归还贷款本息； —— 变更。通过交易市场将抵押物进入流转市场，通过变更方式，变更古建筑经营权人，由新的经 营人履行还贷义务； —— 变现。通过拍卖、变卖古建筑所有权或经营权，所得的价款优先受偿； —— 诉讼。与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的古建筑，通过诉讼方式解决； —— 扣划补偿金。以上措施仍无法收回的情况下，金融机构可根据实际情况向政府部门提出补偿申 请，扣划生态产品价值实现专项补偿基金； —— 其它合法形式。在处理抵押物过程中所产生的实现债权的费用，应从拍卖或者变卖价款中优先 扣除。 8.3 6 对确实无法收回的不良贷款，应按照相关规定进行核销，并继续向债务人追索或进行市场化处置。 DB3610/T 3—2021 A A A 附 录 A （资料性） 借款申请书 表 A.1 姓 名 文化程度 “古村落金融贷”个人借款申请书 性 别 出生日期 婚姻 身份证 状况 号码 户籍地址 现住址 现工作单位及职 务 古建筑地址 古建筑面积 主营产业 主营产业或项 或项目 目年收入 固定电话 手机号码 号码 申请借款 金额 人民币（ 大写） 申请借款期限 借款用途 借款 担保方式 1、本人承诺本申请书内容填写真实，本人将恪守诚信、保证按期归还借款本金和利息。 2、本人不可撤销地授权贵行及其各分支机构在审核本人或配偶贷款申请、在审核本人作为担保人和 声明与承诺 进行相关风险管理中，可根据需要按照中国人民银行有关规定向全国个人征信系统或其他数据信息系 统查询、打印和保存本人的个人信用报告。 3、本人承诺本人住址、手机号码等变更后，及时通知贵行。 借款人签字： 申请日期： 年 月 日 7 DB3610/T 3—2021 表 A.2 “古村落金融贷”法人客户借款申请书 申请人 全称 住所地 成立年月 法 定 代 表 人 企业性质 注 册 资 金 联系 人 联 系 电 话 万 主营业务 统一机构 代码 古建筑地址 古建筑面积 开户行 基本账户 账号 其中： 1、本行借款余额 目前借款余 2、在其他银行借款余额 万元 额 万元； 万元； 3、间融资余额 万元； 4、以其他方式借款余额 结欠利息 申请借款金 额 人民币(大写)： 万元。 万元。（小写）：￥ 借款期限 万元。 。 个月 借款用途 还款来源 担保方式 本单位申明与承诺如下： 1、本申请书内容填写真实，并恪守诚实守信原则； 2、不可撤销地授权贵行及其各分支机构在审核本单位借款申请、在审核本单位作为担保人和进行相关风险管理中，可 根据需要按照中国人民银行有关规定向中国人民银行征信系统和其他依法设立的信用信息数据库查询、打印和保存本单 位的信息和信用报告； 3、保证按照借款用途使用借款资金； 4、保证如期归还借款本金及利息。 借款申请人（章）： 法定代表人（或授权委托人）签章： 年 月 日 注：1 、 本 申 请 书 适 用 于 企 （ 事 ） 业 法 人 客 户 或 国 家 规 定 可 以 作 为 借 款 人 的 其 他 组 织 。 2、申请书由借款申请人逐项填写并加盖有关印章。 8 DB3610/T 3—2021 附 录 B （资料性） 承诺书 B.1 抵押人承诺书。 抵押人承诺书 XXX 银行： 因 （借款人）向贵行申请抵押贷款，金额（大写） 押人）位于 元（￥： ），拟用 （抵 房产设定抵押担保，房屋产权证号/古建筑编号为： 。 为保障贵行权利的实现，抵押人特作如下承诺： 1、抵押人对上述抵押物拥有完全权属，未设定过其它担保，无权属争议，且用于抵押担保已取得所有共有人的同 意。 2、抵押期间或贷款本息未全部偿还前，未经贵行同意，不对抵押物做出转让、馈赠、出售、出租、再抵押或其他 任何方式的处置。 3、如经贵行同意抵押物出租的，将会同贵行经办人员共同取得承租人亲自签署的《承租人承诺书》，由此与承租 人产生的纠纷，一律由抵押人承担，与贵行无关。 特此承诺。 抵押承诺人：（签章和手模） 共有人：（签章和手模） 年 月 日 9 DB3610/T 3—2021 B.2 承租人承诺书。 承租人承诺书 XXX 银行： 本人（公司）： 于 ，身份证号码（营业执照号码）： 的房产（房屋产权证号/古建筑编号： 日，现该房产用于作为借款人 ），租赁期限自 ，已承租产权人 年 月 日起至 位 年 月 向贵行贷款的抵押物，为保障贵行的抵押权利的实现，本承租人郑重承诺如 下： 如借款人出现违约，要按合同约定依法处置抵押物时，本人（公司）自愿无条件解除租赁合同、放弃租赁权、提 前搬迁，由此所产生的费用及损失自行与出租人协商处理，与贵行无关。 特此承诺。 承诺人（签字及手模）： 年 10 月 日 DB3610/T 3—2021 B B B 附 录 C （资料性） 贷款业务批复书 表 C.1 贷款业务批复书 批复编号： 签发人: 授信业务基本信息 申请机构： XXX 银行 客户名称： 申请金额： (元) 证件类型： 居民身份证 批准金额： (元) 证件号码： 批准期限： 年 授信用途： 条线部门： 片区名称： 出账机构： XXX 银行 第一责任人： 额度分配详情 信贷产品 授信金 循环 结息 利率执行 利率浮动 是否支持自 自助 额(元) 标志 周期 方式 比率 助用信 期限 绑定介质 担保明细 担保方式 担保人 担保品权证编号 担保品地址 名称 最终审批意见及限制性的条款： XXXX 年 XX 月 XX 日 C 11 DB3610/T 3—2021 C 附 录 D （资料性） 古建筑经营权抵押登记申请审批表 表 D.1 古建筑经营权抵押登记申请审批表 登记借款人 权利人 身份证件种类 证件号 通讯地址 借 款 邮编 法定代表人或负责人 联系电话 代理人姓名 联系电话 代理机构名称 人 登记借款人 情 况 义务人 身份证件种类 证件号 通讯地址 邮编 法定代表人或负责人 联系电话 代理人姓名 联系电话 代理机构名称 坐落 经 营 权利类型 权利性质 面积 用途 权 情 况 东至 南至 西至 北至 四至 经营权流转期 其他情况 抵 押 情 被担保债权数额（最高债权数额） 债务履行期限（债权确 定期 况 本借款人对填写上述内容及提交的申请材料的真实性负责。如有不实，借款人愿承担法律责任。 12 DB3610/T 3—2021 表 D.1 古建筑经营权抵押登记申请审批表（续） 借款人（签章） 借款人（签章） 代理人（签章） 代理人（签章） 年 月 日 年 月 日 村小组意见 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日 村委会意见 乡（镇）政府意见 县自然资源局意见 县人民政府意见 备注 13 DB3610/T 3—2021 C D D 附 录 E （资料性） 古建筑经营权登记证明 表 E.1 古建筑经营权登记证明 古村古建经营权登记证明 根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，为保护权利人合法权益，对申请人申请 登记的本证明所列权利或登记事项，经审查核实，准予登记，颁发此证明。 赣(xxxx)XX 区 证明权利或事项 权利人（申请人） 义务人 坐落 经营权证明 第 00X 号 古村古建托管经营权抵押 XXX 银行 XXX 抚州市 XX 区 XX 镇 XX 村 抵押登记：最高额抵押: 被担保主债权数额： 万元； 履行债务期限：20XX 年 XX 月 XX 日起 其他 至 20XX 年 XX 月 XX 日止 抵押面积：土地使用权面积 发证机关（章） 房屋建筑面积 债务人： 年 月 日 附记 14 m2/ m2 DB3610/T 3—2021 D E E 附 录 F （资料性） 贷款展期申请书 表 F.1 贷款展期申请书 贷款行（部） 名称 申请人名称 法定代表人 （借款人） 经营地址或现 联系电话 住址 证件号码 原合同编号 贷款用途 贷款方式 自 年 月 日 原贷款起始日 展期前贷款利率 % 至 年 月 日 抵押物具体情 （含抵押物所有人、地址、单价、总评估价） 况 原贷款发放 万元 贷款余额 保证人 万元 申请展期金额 万元 金额 原 年 月 日 万元 还 款 年 月 日 万元 年 月 日 万元 计 划 年 月 日 万元 年 月 日 万元 年 月 日 万元 展期 还款 计划 借款人申请展期原因： 担保人意见： 借款人（章） 担保人 （章） 法定代表人（签章）： 法定代表人（签章）： （或授权代理人） （或授权代理人） 经办人（签章）： 年 月 日 年 月 日 _________________________________ 15