朔州市平鲁区城区古城片区B-3-01地块可行性研究报告（合稿）.pdf

朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块 控制性详细规划调整可行性研究报告 北京京业国际工程技术有限公司 二零二零年十二月 目 录 第一章 概况............................................................................................... 5 一、区域概况..................................................................................... 5 二、研究范围..................................................................................... 6 三、调整地块用地现状概况.............................................................7 四、相关规划概述............................................................................. 7 五、相关规划法律法规...................................................................14 第二章 总则............................................................................................. 16 一、研究目标...................................................................................16 二、研究依据...................................................................................16 三、地块控规调整研究原则...........................................................17 四、地块原控规控制指标...............................................................17 五、调整内容...................................................................................18 第三章 调整背景及理由......................................................................... 20 一、调整背景...................................................................................20 二、调整理由...................................................................................21 第四章 控规调整内容............................................................................. 24 一、地块位置、划分、用地性质及编号的调整.......................... 24 二、控制指标的优化调整...............................................................25 第五章 规划调整可行性分析................................................................. 28 一、规划调整可行性研究...............................................................28 二、规划调整外部影响分析...........................................................29 第六章 结论............................................................................................. 32 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 第一章 概况 一、区域概况 （一）地理位置 朔州市平鲁区位于山西省北部，地理坐标为东经 111°52′至 112°41′，北纬 39°21′至 39°58′。西北沿长城与内蒙古自治区 清水河县、和林格尔县接壤，西南与本省忻州市偏关县、神池县毗邻， 南连朔城区，东接山阴县，东北邻右玉县。疆域基本呈正三角形，南 北长 69.5 公里，东西宽 67.9 公里，总面积 2314.5 平方公里。 （二）自然条件 平鲁区地处山西最北部的洪涛山西延和管涔山北延斜轴部，东西 两侧为高山，中部只有大沙沟两岸是冲击而成的断陷小块盆地。主要 地貌类型为基岩石山区、黄土丘陵区、山间盆地，分别占总面积的 45%、51%、4%。规划区为黄土丘陵地貌，地势北高南低，一般标高为 1200～1350m，全区森林覆盖率较低，水土流失、地面割切严重。 平鲁境内属北温带大陆性季风气候，四季分明,春季凉爽，夏季 炎热，秋季晚凉，冬季严寒，气温年较差和日较差大，年平均气温 5.5℃。[4] 风向以西北风为主，全年雨少片大，无霜期短，地域差 异明显，受季节风的影响，在一年之内各月降水极不均匀，一般六至 八月间降水量占全年降水总量的 65.2%。全境位于黄河上游，海河中 游，虎头山为两大水系分水岭，42.4%属于黄河流域面积，57.6%属于 海河流域。主要河流有 10 条，流经本工业园的主要有大沙沟和七里 5 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 河。大沙沟：属桑干河系，境域全长 99km，流域面积 856km，比降为 0.77%，五十年一遇洪峰流量 2395m/s。七里河：属桑干河系，境域 全长 21km，流域面积 174km，比降为 2.0%，五十年一遇洪峰流量 487m/s。 二、研究范围 本次修改地块为《朔州市平鲁区城区古城片区控制性详细规划》 中的 B-3-01 地块。 地块名称 用地面积 用地性质 B-3-01 12610 平方米 商住综合用地 拟调整 B-3-01 地块位置 6 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 三、调整地块用地现状概况 1、区位 拟调整地块位于平鲁区城区古城片区中部，地块西临建设路、北 侧为横一街、东侧为规划纵四路、南侧为武昌街。拟调整地块交通条 件优越，周边市政基础设施完善。 2、地块现状 拟调整 B-3-01 地块现状场地平坦，地块内现状用地南侧为商住 混合用地，建筑层数为四层，北侧部分用地为临时建设的街头绿地。 3、地块周边现状 本次拟调整 B-3-01 地块地块西侧为建设路，东侧为隔规划纵四 路为知达常青藤学校，北侧隔横一街为文鑫源小区，南侧为武昌路。 4、工程地质 地块范围内大部分为已建建筑，场地内不存在洪水淹没、泥石流、 崩塌、滑坡等不良地质现象，也不存在地下采空、地面沉降、地裂缝 等，环境工程地质条件良好。 5、地震设防 根据《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010（2016 年版），平鲁 区抗震设防烈度为 7 度，设计基本抗震加速度值为 0.15g，设计地震 分组为第二组，项目设计和施工时应考虑抗震设防。 四、相关规划概述 （一）《朔州市平鲁区总体规划》 1、规划期限 7 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 总体规划规划期限：2006-2020 年，为期 15 年。 2、规划区范围 东至白堂乡东易村、西至井坪镇小乱榆卜、南至白堂乡党家沟、 北至向阳堡乡驻地。城区规划区总用地 320km²。 8 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 3、城镇性质 朔州市中心城区之一，朔州市新型能源和工业基地，平鲁区政治、 经济、文化中心。 4、城镇规模 2020 年规划人口规模为 12 万人，城镇建设用地规模为 13.62 平 方公里。 5、城镇发展战略 （1）与朔城区紧密结合，加强区际联系。 （2）加强城镇综合职能建设，发挥区域中心的辐射、集聚作用。 （3）以煤转化工业和劳动密集型工业为主建立新兴工业小区。 （4）活跃第三产业发展，积极发展物流、商贸业。 6、发展目标 以“东南提速，西北攻坚，城乡协调，整体联动”为区域战略目 标，把平鲁区建设成半农半牧、城乡一体的晋西北生态畜牧区和以煤 炭为主体，新兴工业为支撑的朔州市工业强区；建设功能完善，辐射 力强的山西省新兴城市；跻身全省宽裕型小康县（区）行列。 7、产业规划 （1）农业规划 逐步完善农业内部结构的调整，在强化畜牧养殖产业发展的基础 上，加强种植业的发展，形成以特色种植和畜牧养殖为主导的农业生 产体系。 9 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 （2）工业规划 强化工业经济，优化主导产业，理顺产业布局，扶持优势产业， 延伸产业链条，充分利用现有资源与能源优势，大力发展与之相关的 以能源转化为主的产业，主要涵盖煤变电、煤变气、煤变油、煤变酸 等产业链，提高科技含量，实行清洁生产，实行循环经济。同时也要 积极的发展劳动密集型产业，吸纳城镇剩余劳动力。 （3）第三产业规划 加强小城镇的建设，提高城镇服务功能，从而活跃第三产业发展。 以“一城四镇”为建设重点，建立与社会主义市场经济体制相适应的 市场体系，重点培育和发展商贸物流，交通运输，资金融通，科教文 化事业。 8、空间布局结构 集中紧凑式“一城两区”的“8”字型空间布局结构。 “一城”即整个平鲁区城区。 “两区”即以北城坡为界由北向南划分的北坪区（或北城区）、 旧城区（或南城区）。 9、功能布局结构 “一主两次，互为补充”的三中心结构。 “一主”位于旧城区胜利路、建设路与平安街交叉口之间，为以 商贸、物流为主的城区综合主中心。 10 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 “两次”分别位于旧城区胜利路、平阳街交叉口的行政文化中心 和位于北坪区敏学街、建设路（原平阳路）交叉口的文体教中心。 （二）《平鲁区古城片区控制性详细规划》 1、规划范围 古城片区位于平鲁东部，四周用地边界为：东至铁路专用线、南 至新城街、 西至胜利街、北至平朔线，规划总用地面积为 285.59 公 顷。 11 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 2、功能定位 规划古城片区功能定位为集公共、商业、文化、居住为一体，传 承城市历史 文化、创意城市生活、可持续发展的综合城区。 3、用地与人口规模 根据总体规划及片区居住用地统计测算，片区人口规模为 3.6 2 万人。 平鲁古城片区规划用地面积为 285.59hm 。 4、规划结构 古城片区的空间结构为：“两轴两心、一带一廊、三单元”。 “两轴”指平安街与建设路“十”字形轴线，串联起片区内主要 的公共及商业设施；“两心”指位于平安街与北城坡街交叉口的城区 商业公共中心与位于井东街与北城坡街交叉口的公共景观中心；“一 带”指位于北城坡街沿线的古城与城区间城市传承带；“一廊”指沿 溪泉河形成的商业公共开放空间景观廊。“三单元”指古城单元、安 东单元、桃园单元。 5、商业服务业设施用地布局 本片区的商业服务业设施用地主要包含商业设施用地、商务设施 用地和公共设施营业网点用地。 （1）商业设施用地：规划沿平安街、建设路两侧设置商业设施 2 用地。规划商业设施用地为 20.77hm ，占片区总用地的 7.47%。 （2）商务设施用地：规划商务设施用地主要位于平安街沿线。 2 规划商务设施用 地为 0.88hm ，占片区总用地的 0.32%。 12 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 （3）公用设施营业网点用地：规划保留平朔线西北段及平安街 2 东段加油站。规划公用设施营业网点用地为 1.2hm ，占片区总用地 的 0.43%。 6、与西侧平鲁城墙遗址保护风貌协调 （1）建筑高度 对古城墙展开保护，再生其周边景观，增强城墙遗址景观保护的 综合性，赋予平鲁古城墙遗址景观新的生命力。在城墙内外选择合适 的带状区域设置小型商业空间，为城墙周边吸引人气，增加人流，活 跃气氛，也为市民提供方便。 B-3-01 地块所在的地块建筑限高为 20 米。 （2）建筑形式与风格 建筑总体风格定位要贴切平鲁区的城市定位，建筑风格要体现久 远、细腻的地域特征、体现时代发展和悠久历史文化的有机统一。设 计应充分利 用环境特征，以建筑为载体，塑造丰富的天际轮廓线， 创造城市韵律。 公共建筑建议造型以水平线条为主，开窗简洁，细 部处理精致。商业建筑风格应灵活多样，体现个性。 文化娱乐建筑造型上要求形象突出，体现平鲁文化特点，空间处 理上灵活多样，体量的大小根据需要确定。 （3）建筑色彩 古城单元宜采用较为厚重的历史感的色系。 平鲁区位于山西省北部属气候相对温暖地区，建筑色彩多采用洁 净、自然、 淡雅的色系。 13 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 商业建筑：现代感、商业氛围，以暖灰及白色为主，商业建设色 彩强调多 样化，热闹、繁荣的个性色。 （4）屋顶形式 建筑物的屋顶形式集中反映了建筑的地方特色。公建类建筑屋顶 可根据具体需要加以设计为平坡结合的形势。 （5）建筑材料 建筑材料应以当地材料为主要来源，这样既可降低造价同时又体 现地方特色。 分图则 B-3 包括（B-3-01、B-3-02、B-3-03 和 B-3-04）四个地 块，位于城区古城片区范围内。 五、相关规划法律法规 1、《建设用地容积率管理办法》（建规［2012］22 号） 第六条 在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规 划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办 法》第二十条的规定执行。 2、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011） 第二十条 经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位 和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行： （1）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划 修改的必要性进行专题论证； 14 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 （2）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划 地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证； （3）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的 建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组 织编制修改方案； （4）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规 划地段内利害关系人意见及处理结果。 控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容 的，应当先修改总体规划。 15 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 第二章 总则 一、研究目标 本项目研究的目标为：结合用地现状情况，区位条件、周边建设 情况，通过对项目多方因素的综合分析，就项目建设强度、空间形态、 交通组织等方面提出科学、合理的分析，为城市规划审批和管理提供 技术参考。 二、研究依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）； 2、《中华人民共和国土地管理法》（2020修订版）； 3、《城市规划编制办法》2006 ； 4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）； 5、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》； 6、《建设用地容积率管理办法》2012； 7、《城市工程管线综合规划规范》（GB 50289-2016）； 8、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》2011； 9、《朔州市平鲁区总体规划》； 10、《平鲁区古城片区控制性详细规划》； 11、关于调整《平鲁区城区古城片区控制性详细规划》B-3-01 地块控制性详细规划的请示（平鲁区自然资源局）； 12、1：1000现状地形图； 13、其他相关政策法规、设计规范、要求及指导意见。 16 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 三、地块控规调整研究原则 1、盘活建设用地存量，鼓励低效建设用地的增容改造原则 自然资源部明确要求，严格控制建设用地规模 保障经济社会科 学发展。通过规划引导和政策优先等手段，建立和完善盘活存量建设 用地的激励机制，加大存量建设用地挖潜力度，有效整合城镇闲散用 地，鼓励各地、各行业低效建设用地的增容改造和深度开发利用，大 力提高现有建设用地对经济社会发展的支撑能力。 2、落实节约土地资源，提升用地强度的原则 在城市建设当中，要严格落实自然资源部关于节约集约利用土地 规定，在有限的土地资源上，提高建设用地利用效率，提升建设用地 强度，能够保护耕地资源促进平鲁高质量发展。 3、遵循标准和规范的要求，实现控规的科学性和可操作性原则 可操作性是地块调整的基本要求，地块指标的调整及相关控制要 求（包括高度、退界等）应对现状相邻地块不产生负面影响，或将影 响控制在合理范围内，符合相关标准规范要求。城市基础设施要能够 承受因地块调整而增加的建设容量的需求。 四、地块原控规控制指标 原控规图则B-3中，B-3-01地块（B1/R2）为商住综合用地，用地 面积为12610平方米。 B-3-02地块（A33）为中小学用地，用地面积为38977平方米。 B-3-03地块（R21）为二类居住用地用地，用地面积为48445平方 米。 17 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 B-3-04地块（B11）为零售商业用地，用地面积为5623平方米。 原控规图则B-3中四个地块的容积率、建筑密度、建筑限高和绿地率 指标均未作出明确规定。 原控规 B-3 图则 控规调整前地块指标一览表 地块 编码 用地 性质 用地面积 （㎡） 容积率 建筑密度 （%） 绿地率 （%） 建筑限高 （m） B-3-01 B1/R2 12610 -- -- -- -- B-3-02 A33 38977 -- -- -- -- B-3-03 R21 48445 -- -- -- -- B-3-04 B11 5623 -- -- -- -- 五、调整内容 结合国家关于盘活建设用地存量的政策，优化调整B-3-01地块 （B1/R2）商住综合用地的用地划分和指标优化。 18 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 将B-3-01地块划分为B-3-01-1地块和B-3-01-2地块。 1.B-3-01-1地块，用地面积为2182平方米，用地性质为（B1）商 业用地，容积率为3.2，建筑密度为45%，建筑限高为35米，绿地率为 20%。配建机动车位35个，自行车位279个。 2.B-3-01-2地块用地面积为10434平方米，用地性质为（B1/R2） 商住综合用地，配建机动车位相应调整为124个，自行车位调整为469 个。 其余指标不变。 19 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 第三章 调整背景及理由 一、调整背景 1.《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确指出，我国人多 地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期， 建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地， 走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路 子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科 学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。 2.自然资源部《节约集约利用土地规定》要求落实最严格的耕地 保护制度和最严格的节约集约用地制度，提升土地资源对经济社会发 展的承载能力，促进生态文明建设。节约集约利用土地是坚持合理使 用的原则，严控总量、盘活存量、优化结构、提高效率，通过规模引 导、布局优化、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用 地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布 局、提高土地利用效率的各项行为与活动。市、县自然资源主管部门 应当促进现有城镇用地内部结构调整优化，控制生产用地，保障生活 用地。 3.土地节约集约利用是生态文明建设的根本之策，是新型城镇化 的战略选择。党中央、国务院高度重视土地节约集约利用，针对我国 经济发展进入新常态，处于经济增长换挡期、结构调整阵痛期、前期 刺激政策消化期“三期叠加”的阶段特征，对大力推进节约集约用地 提出了新要求。 《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》 20 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 （国土资发〔2014〕119 号）中指出“提高建设用地利用效率，强化 城市建设用地开发强度、土地投资强度、人均用地指标整体控制，提 高区域平均容积率，优化城市内部用地结构，促进城市紧凑发展，提 高城市土地综合承载能力，提高土地利用强度，提高土地利用经济、 社会、生态综合效益”。 意见中明确提出城乡建设用地总量控制在土地利用总体规划确 定的目标之内，努力实现新增建设用地规模逐步减少，城市新区平均 容积率比现城区提高 30%以上。因此，落实国家关于推进土地节约集 约利用的指导意见，优化公共服务设施配置，强化城市建设用地开发 强度，促进现有城镇用地内部结构调整优化，控制生产用地，保障生 活用地，尤为必要和迫切。 4.在《朔州市平鲁区总体规划》的城镇发展战略中明确提出，活 跃第三产业发展，积极发展物流、商贸业。在产业发展规划中也提出 加强城镇的建设，提高城镇服务功能，从而活跃第三产业发展。 以“一城四镇”为建设重点，建立与社会主义市场经济体制相适应的 市场体系，重点培育和发展商贸物流，交通运输，资金融通，科教文 化事业。需要在平鲁区城区发展商贸业提高城镇服务功能。 二、调整理由 1、依托平鲁区工业基础优势，发展商贸业，完善城市功能 根据平鲁区的发展目标，以“东南提速，西北攻坚，城乡协调， 整体联动”为区域战略目标，把平鲁区建设成半农半牧、城乡一体的 晋西北生态畜牧区和以煤炭为主体，新兴工业为支撑的朔州市工业强 区；建设功能完善，辐射力强的山西省新兴城市；跻身全省宽裕型小 21 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 康县（区）行列。活跃第三产业发展，积极发展物流、商贸业。因此 需要加强商业服务设施的建设，提高商贸服务功能，完善城市功能。 拟调整地块位于平鲁区城区古城片区中部，地块西临建设路、北 侧为横一街、东侧为规划纵四路、南侧为武昌街。拟调整地块交通条 件优越，周边市政基础设施完善。为了推动平鲁商业服务业的发展， 提高古城片区部分用地的利用效率，对 B-3-01 用地进行调整，用于 商业服务设施建设符合平鲁区的城市发展目标。 2、盘活平鲁区城区存量建设用地，服务高质量发展的需要 国务院明确要求积极盘活存量土地要素资源，促进节约集约，服 务高质量发展。要求加快推动城镇低效用地再开发利用，提升城市功 能和土地利用效率。 原控规编制较早，当时出于地块原有情况考虑，随着经济的发展， 在当下实际的建设中，需要对地块进行了较为细致的分割，更有利于 项目的实施和城市高质量发展的需要。 3、节约利用土地资源，提高平鲁区城市土地综合承载能力的需 要 节约集约利用建设用地是保护耕地的根本之策，是新型城镇化的 战略选择。 《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》 （国 土资发〔2014〕119 号）中指出“提高建设用地利用效率，强化城市 建设用地开发强度、土地投资强度、人均用地指标整体控制，提高区 域平均容积率，优化城市内部用地结构，促进城市紧凑发展，提高城 市土地综合承载能力，提高土地利用强度，提高土地利用经济、社会、 生态综合效益”。 22 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 因此，切实解决土地粗放利用，挖掘城市内部用地潜力，提高城 市土地综合承载能力，成为解决平鲁区城区建设用地的缩减带来的土 地资源短缺的必然选择。 23 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 第四章 控规调整内容 本项目以《平鲁区古城片区控制性详细规划》（以下简称“原控 规”）为基础，结合调整地块的现状用地情况、区位条件、周边建设 等情况，结合周边建筑的的实施，对地块的用地面积、地块的分割、 用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高等控制指标的进行优化调整， 结合国家政策和规范进行科学、合理的分析与论证，为城市规划审批 和管理提供技术参考。 主要包括以下方面的内容： 一、地块位置、划分、用地性质及编号的调整 在《平鲁区古城片区控制性详细规划》中，B-3-01 地块（B1/R2） 为商住综合用地，用地面积为 12610 平方米。在控制性详细规划编制 过程中，该地块大部分已经建设为商住综合楼，在控规图则中并未对 该地块的容积率、建筑密度、建筑限高和绿地率作出明确规定，随着 经济社会发展和项目的实施，该地块北侧规划的商住综合楼并未实 施。结合平鲁区实际发展需要和国家提高城市土地综合承载能力的政 策要求。需要对现有控制性详细规划中地块的用地性质与用地指标进 行优化调整。 将原控规中B-3-01地块（B1/R2）进行合理调整，将B-3-01地块 划分为B-3-01-1地块和B-3-01-2地块。 1.B-3-01-1地块，用地面积为2182平方米，用地性质为（B1）商 业用地，容积率为3.2，建筑密度为45%，建筑限高为35米，绿地率为 20%。配建机动车位35个，自行车位279个。 24 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 2.B-3-01-2地块用地面积为10434平方米，用地性质为（B1/R2） 商住综合用地，配建机动车位相应调整为124个，自行车位调整为469 个。 其余指标均保持不变。 B-3-01地块调规前后控制指标对比表 用地 代码 用地面积 （m2） 容积率 绿地率 （%） 建筑密 度（%） 建筑限 高（米） B-3-01 B1/R2 12610 - - - - B-3-01-1 B1 2182 3.2 20 45 35 B-3-01-2 B1/R2 10428 - - - - 地块编码 调整前 调整后 二、控制指标的调整 1、容积率的调整 近年来平鲁区城镇化率逐步提高，基础设施、服务设施日益完善， 吸引力和辐射作用不断增强，人口逐渐增加，对建设用地的需求在逐 年增加。通过增强土地利用强度可以有效缓解用地紧张的情况。 为了节约土地资源，提高土地利用率，平鲁城区中低层高密度建 筑正逐渐被高层建筑替代。同时，随着周边基础设施的完善，本项目 周边土地价值逐渐提升，相应的土地开发建设的强度也逐步提升。 为提高城区人口承载力和土地价值的最大化利用，创造更好的经 25 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 济效益，应适当提高容积率。结合朔州市城市规划管理技术规定的要 求，B-3-01-1地块（B1）商业用地的容积率由原来的1.8调整为3.2。 2、建筑密度的调整 原控规中商业建筑和商务建筑的建筑密度控制为40%；由于 B-3-01-1地块（B1）商业用地建筑面积小，结合建设项目的落地，建 筑密度调整为45%。 3、建筑限高的调整 地块重新划分后，应根据新的用地性质及容积率确定建筑限高。 为满足相应的规范要求并结合地块的实际情况及风貌管控的要求，地 块调整后，B-3-01-1地块建筑限高由20米调整为35米。 4、绿地率的调整 结合朔州市城市规划管理技术规定的要求，B-3-01-1地块（B1） 商业用地的绿地率确定为20%。 5、主出入口和交通组织的优化调整 依据建设项目用地机动车出入口设置应符合规定：应当在项目用 地周边较低级别的道路上布置，主干道上应适当控制机动车出入口的 设置。 调整后，B-3-01-1地块设置一个机动车出入口，设置在东侧的规 划纵四路上。在出入口处设置集散场地，在南侧与已建建筑之间设置 消防车通道，以满足地块安全。 6、配建停车位的优化调整 26 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 按照《平鲁区城区古城片区控制性详细规划》中停车配建指标的 2 规定。配套商业设施机动车位按 0.5 车位/100m 建筑面积配置，非机 2 动车按 4.0 个车位/100m 建筑面积配置。 地块控规调整后 B-3 图则 27 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 第五章 规划调整可行性分析 一、规划调整可行性研究 1、相关法律法规规定 依据《城乡规划法》第四十八条规定：修改控制性详细规划的， 组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关 系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后， 方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九 条、第二十条规定的审批程序报批。 因此，该控规调整是符合国家法律法规的。 2、社会影响分析 本次用地调整在《平鲁区城区古城片区控制性详细规划》的总体 框架基本不变，调整用地不影响周边用地使用的情况下，综合考虑地 块本身及周边城市的建设需求，将商业用地相关指标进优化调整。 调整的后的用地将更好的满足居民对公共服务设施用地的需求。 通过对原地块用地的合理开发与利用，将增加配套商业用地供给，而 且可以提高土地资源利用效率，为推动城镇化发展提供良好的基础保 障，促进平鲁区高质量发展。 3.经济影响分析 随着国民经济发展，商业服务业已成为国民经济的重要组成部 分，地块指标调整，推动拟开发方案的实施将带来大量的就业机会； 项目建成后，环境卫生工作需要物业、保洁队伍若干。另外，项目建 成将带来人口集聚，带来商业服务业发展的契机，丰富该区域的产业 类型，促进该区域服务业的快速发展。其次，在全国“新常态”经济 形势下，充分利用项目落地，对闲置土地进行有效利用，尽快发挥土 28 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 地的经济价值。 总之，地块用地性质和指标的调整将从提高土地利用效率、带动 相关行业发展等方面对城区经济产生较为积极的影响。 二、规划调整外部影响分析 （一）对区域用地布局的影响分析 原控规中本次调整地块为商住综合用地，调整后为商业用地，与 原控制性详细规划确定的用地性质符合，对区域用地布局的影响较 小，不会影响城市的整体布局。 （二）对周边建筑日照的影响分析 调整地块按照调整后的控制指标建设后，对周边用地的日照须满 足《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）对居住建筑的要求。 （三）对历史文化保护的影响分析 调整地块按照调整后的控制指标建设后，不会对周边的平鲁城墙 遗址造成不良影响，但地块的建设工程项目需征求文物主管部门的意 见，并提前进行文物勘探。 （四）交通影响分析 根据调整后的控规指标测算，调整地块增加的商业建筑总面积为 2 6982 ㎡。其停车位按照 0.5 车位/100m 建筑面积计算，则产生的最大 车流为 35 辆，高峰时段折减系数取 0.8，则高峰时段由商业建筑产 生的车流量约为 28 辆/时。则横一街路口承担的车流量约为 28 辆/ 时。 根据《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95），在有信号 灯管理情况下，城市主干路与次干路的十字形交叉口通行能力约为 3.5-4.4 千辆/时，次干路与支路的十字形交叉口通行能力约为 29 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 2.2-2.6 千辆/时。因此调整地块周边现有的两个道路交叉口的通行 能力，能够满足调整地块所产生的的车流量通行需求。 通过以上分析，只要合理安排交通组织工作，调整地块不会对周 边交通产生明显的负面影响。 （五）基础设施影响分析 根据调整后的控规指标测算，调整地块比原控规增加的商业建 筑总面积为6982㎡。本报告以此数据推算对基础设施的影响。 1、给水工程 根据《城市给水工程规划规范》（GB 50282-2016），商业用地 3 2 的用水指标按150m /（hm •d）计算，由此计算出调整地块规划调整后 3 新增用水量为104.7m /d， 根据原控规该区域的用水由平鲁区城区自来水一厂统一供给。该 水厂供水量 1.3 万立方米。因此，新增用水量占比较小，地块调整 对城区给水管网影响不大。 2、污水排水工程 污水量按照用水量的80%计，因此，地块调整后，新增污水量为 3 837.6m /d，污水汇入溪泉河截污箱涵，最终送入污水处理厂，周边 的管径为DN400的污水管，能够满足污水排放的要求。 3、供电工程 根据《城市电力工程规划规范》（GB/T50293-2014）新增用地用 电量为 349 千瓦, 规划区块的规划用电负荷总计约为 21.0MW。规划 电源引自城东 110KV 变电站为规划区提供电源支持。能够满足地块 用电需求。 4、燃气工程 30 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 控规规划区用气采用天然气作为规划区的气源，气源引自陕京输 气干管，本次地块气源由地块南侧调压站供给，满足地块使用需求。 5、供热工程 根据《城市供热规划规范》GB／T 51074-2015，采暖热指标：商 业为 60W／㎡，，据此可计算出地块修改后热负荷将增加 0.42MW。 控规规划热源为地块南侧的现状热力站，规划建设路供热管线管 径为 DN250,可以保证供暖需求。 由于地块周边市政管道设施埋设较齐全，给水、排水、电力、 电信、燃气、供热等管道及容量都可以满足地块用地的要求。 因此，对地块进行指标调整后，不会对基础设施造成不良影响， 规划调整可行。 31 朔州市平鲁区城区古城片区 B-3-01 地块控制性详细规划调整可行性研究报告 第六章 结论 依据《朔州市平鲁区城区古城片区控制性详细规划》，结合国家 政策和规范要求对用地进行规划地块与控制指标调整，以及对周边的 影响分析，提出合理的各项控制指标，满足城市管理和建设需要。 本次对于地块的论证调整，是在严格按照法律法规程序要求基础 上，对地块开发强度进行合理调整，符合地块现实情况，从城市建设 上是必要的。因此对地块的调整是必要可行的。 32 附图： 1. 上位规划图 2. 周边关系图 3. 原控规分图则 4. 控规调整后分图则 5. 模拟方案图