《商品房预售资金监管实施细则》(2022年修订稿)20220519.doc

贺州市住房和城乡建设局 中国人民银行贺州市中心支行 文件 中国银行保险监督管理委员会 贺州监管分局 贺住建规﹝2022﹞ 号 关于印发贺州市商品房预售资金监管实施细则 的通知 各商业银行、房地产开发企业： 为加强我市商品房预售资金监管，现将《贺州市商品房预售 资金监管实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。 贺州市住房和城乡建设局 中国人民银行贺州市中心支行 中国银行保险监督管理委员会 贺州监管分局 2022 年 4 月 1 日 贺州市商品房预售资金监管实施细则 （征求意见稿） 第一条 为加强对我市商品房预售资金的监督管理，保障 商品房预售资金专款专用，保护购房人的合法权益，防范预售商 品房违约交付风险，促进房地产市场的健康有序发展。根据《中 华人民共和国城市房地产管理法》 、《城市商品房预售管理办法》 、 《关于规范商品房预售资金监管的意见》等有关规定，结合本市 实际，制定本实施细则。 第二条 贺州市住房和城乡建设局核发预售许可的商品房 项目，取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业收取的商 品房预售资金（包括定金、预付款、保证金、按揭贷款以及其他 形式的全部购房款项）适用于本实施细则。 第三条 贺州市住房和城乡建设局会同人民银行贺州市中 心支行、贺州银保监分局通过公开招标方式确定能够承接商品房 预售资金监管业务的商业银行。 承接商品房预售资金监管业务的商业银行应当同时符合以 下条件： （一）取得《金融许可证》在贺州市注册备案、经营状况良 好且在贺州市城区设有营业网点的商业银行。 （二）为商品房预售资金的收取、存放、拨付提供优质服务。 （三）商业银行业务管理系统要与商品房预售资金监管系统 对接，推行资金交存、申请、审核、拨付“全程网办” 。 第四条 贺州市住房和城乡建设局是贺州市商品房预售资 2 金监管的主管部门，贺州市房产资金管理中心是商品房预售资金 监管机构，负责具体实施商品房预售资金的监督管理工作。 中国人民银行贺州市中心支行负责指导商业银行做好监管 账户管理工作。 中国银行保险监督管理委员会贺州监管分局负责对商业银 行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。 贺州市住房和城乡建设局、中国人民银行贺州市中心支行、 中国银行保险监督管理委员会贺州监管分局建立商品房预售资 金监管协调联合检查机制，发现违法违规行为的，要及时进行处 罚。 第五条 商品房预售资金监管流程 （一）设立账户 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当在项目所在地 能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行开立商品房预售 资金监管专用账户（应优先选择发放房屋按揭贷款的银行） 。 （二）列入监管 1.房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应 当先办理商品房预售资金监管手续，向监管机构提供以下预售资 金监管资料： （1）申请对商品房预售资金监管的报告； （2）商品房预售资金监管申请表； （3）监管账户开户证明； （4）商品房预售资金一房一价表； 3 （5）企业营业执照正本（复印件）； （6）达到交付使用条件所需的建筑施工合同（复印件） ； （7）按工程进度从监管账户直接拨付施工单位项目工程建 设款及支付农民工资计划明细表； （8）监管账户公示相片及其他相关材料。 2.监管机构审核房地产开发企业提交的材料，确定重点监管 额度。 按照房开企业提交的商品房项目达到交付使用条件所需的 建筑施工合同金额确定重点监管额度。如低于最近一期《贺州市 建设工程造价信息》房屋建筑工程造价指标，按《贺州市建设工 程造价信息》的房屋建筑工程造价指标计算金额确定重点监管额 度。 3.监管机构确定重点监管额度及预售资金使用计划表后，将 该项目列入监管，按如下情形之一实行监管。 （1）监管机构向房地产开发企业出具《关于实行商品房预 售资金监管的通知》（以下简称《通知》）。房地产开发企业及商 品房预售资金监管账户的开户银行按《通知》要求执行。 （2）住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行签 订预售资金三方监管协议。房地产开发企业提出资金使用申请， 经住房和城乡建设部门核实同意，商品房预售资金监管账户的开 户银行要及时拨付。 （三）资金交存 1.房地产开发企业预售商品房时，应当在商品房买卖合同中 4 注明商品房预售资金监管账户的开户商业银行、监管账户等信息， 并与购房人约定将全部购房款直接存入该监管账户。商业银行应 将商品房预售款全部存入监管账户内。未开立本预售项目监管账 户的商业银行，不得收存本预售项目的商品房预售款。 2.购房人申请购房贷款的，发放贷款的金融机构及住房公积 金中心应将贷款直接划转至商品房预售资金监管账户。 3、非监管银行向监管项目购房人发放按揭贷款的，应将款 项及时划转入《商品房预售许可证》载明的监管账户。 4、房地产开发企业应当及时将购房人交款信息录入商品房 预售资金监管系统。购房人采取一次性付款或分期付款的，预售 房款全额进入监管账户；采取银行按揭贷款方式付款的，首付款 进入监管账户后即可提交《商品房买卖合同》登记备案。 （四）申请使用 1.房地产开发企业根据工程进度，向监管机构提供取得《商 品房预售许可证》、建成层数达到规划设计总层数的一半、主体 结构封顶、建筑安装工程完工、取得房屋所有权首次登记等八个 使用节点可申请使用相应节点的重点监管额度预售资金。 2、各节点相应的使用数额不得超过以下最高限额： （1）监管项目取得《商品房预售许可证》后申请用款的， 使用数额不超过重点监管额度预售资金总额的 25%； （2）监管项目建成层数达到规划设计总层数的一半申请用 款的，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额的 40%； （3）监管项目主体工程封顶申请用款的，使用数额累计不 5 超过重点监管额度预售资金总额的 55%； （4）监管项目建筑安装工程（内墙砌体、内外墙抹灰、涂 料等）完工后，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金总额 的 70%； （5）监管项目建筑安装工程（包括入户门、窗、电梯、拆 除外架等）完工后，使用数额累计不超过重点监管额度预售资金 总额的 80%； （6）室内基础设施安装（取得消防、人防、给排水、供电、 燃气工程验收报告），使用数额累计不超过重点监管额度预售资 金总额的 90%； （7）项目绿化、规划等工程取得验收报告，使用数额累计 不超过重点监管额度预售资金总额的 95%； （8）商品房项目完成房屋所有权首次登记后，房地产开发 企业申请解除商品房预售资金监管的，经监管机构核实后同意解 除商品房预售资金监管。 3、房地产企业申请使用预售资金时，应登陆商品房预售资 金监管系统，上传使用《商品房预售资金使用申请表》及申请节 点对应的形象相片、建设单位、施工单位、监理单位三方确认书, 监管机构派出人员进行现场核验。 4、使用重点监管额度预售资金优先支付工程款及工人工资， 从监管账户直接拨付至项目工程建设相关企业账户及农民工工 资专用账户。集团公司不得抽调重点监管额度内资金。 5、进入商品房预售资金监管账户内的预售资金累计达到重 6 点监管额度后，超出重点监管额度的预售资金，企业提出申请， 经监管机构核实后同意使用资金。 6、房地产开发企业申请使用重点监管额度预售资金的，监 管机构应当在受理之日起 5 个工作日内完成审核，对符合使用条 件的，直接从监管账户划拨款项至相关单位账户，对不符合使用 条件的，对资金申请做退件处理。 7、商品房预售资金监管账户开户银行凭监管机构商品房预 售资金监管系统指令划转预售资金。 第六条 监管项目完成房屋所有权登记后，按照下列程序 办理解除商品房预售资金监管手续： 1.房地产开发企业向监管机构提交《房屋所有权登记权属证 书》复印件，经监管机构核实后，同意解除预售资金监管，出具 《解除商品房预售资金监管通知书》 ； 2.商品房预售资金监管账户开户银行凭《解除商品房预售资 金监管通知书》办理解除商品房预售资金监管手续。 第七条 监管机构对商品房预售资金实行全程动态监管。完 善商品房预售资金监管系统、商品房买卖合同网签备案管理系统、 商业银行业务管理系统以及银联网银系统进行连接，动态监控监 管账户内资金缴存和拨付情况。 第八条 定期梳理各项目销售金额、施工进度、工程款支付 和预售监管资金使用情况，排查风险项目。对出现重点监管资金 支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的房地产开 发项目，要进行专项核查并及时作出处理。 7 第九条 有下列情况之一，监管机构不予办理商品房预售资 金申请使用手续： 1.监管项目未达到规定的资金使用节点的； 2.房地产开发企业申请超出使用节点最高限额的； 3.提交资料不实不全的。 第十条 监管机构应加强对商品房预售资金监管，房地产开 发企业有以下行为之一的，由主管部门责令其限期整改，追缴违 规挪用、逃避监管资金。对于整改措施不到位或拒不整改的，将 对违规项目的商品房预售资金提高 10%的重点监管额度，情节严 重的，暂停项目商品房网上签约、停止拨付商品房预售资金、直 至取消其开发资质；并将其违规行为记入企业诚信档案。 1.未按规定使用商品房预售资金的； 2.未按规定将购房款存入商品房预售资金监管账户的； 3.隐瞒真实情况，提交虚假材料申请使用预售资金的； 4.违规挪用商品房预售资金的； 5.以收取其他款项为名变相逃避监管的； 6.监管项目工程存在欠薪投诉且情节严重的； 7.低于备案价 15%销售商品房的； 8.除因不可抗力因素外的延期交房的。 第十一条 预售资金监管账户开户商业银行未按照规定及 时入账、拨付监管资金的应及时改正。未经住房和城乡建设部门 核实同意，预售资金监管账户开户商业银行擅自拨付或者挪用监 管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责 8 任。银行主管部门按有关规定对责任人进行查处，并暂停违规商 业银行开展新的商品房预售资金监管业务。 第十二条 本实施细则自下发之日起实行。原贺州市住房和 城乡建设局 中国人民银行贺州市中心支行 中国银行保险监督 管理委员会贺州监管分局《关于进一步加强商品房预售资金监督 管理的通知》（贺住建规﹝2019﹞2 号）同时废止。各县（区） 可参照本实施细则执行，也可制定符合本县（区）实际情况的商 品房预售资金监管实施细则。 9